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Logistik-Investmentmarkt überspringt erstmals die 10-Milliarden-Hürde

Frankfurt, 20. Januar 2022 – Der deutsche Investmentmarkt für Logistikimmobilien hat seinen Rekordkurs nach dem dritten Quartal nicht nur bestätigt, sondern in den letzten drei Monaten 2021 nochmals an Dynamik zugelegt. Mit 3,6 Mrd. Euro Transaktionsvolumen erzielte der Markt das stärkste Einzelquartal der vergangenen sieben Jahre, so dass nun mit 10,2 Mrd. Euro erstmals die Marke von zehn Mrd. Euro geknackt wurde. Der Vorjahreswert wurde so um 17 Prozent übertroffen. Auch die Zahl der Transaktionen erreichte im zweiten Halbjahr mit 171 einen Höchstwert für die vergangenen fünf Jahre. Insgesamt gab es 2021 exakt 316 Transaktionen nach 262 im Jahr davor.

© JLL

Der langfristige Vergleich zeigt, wie stark das Jahr wirklich war: Den eigenen Zehnjahresschnitt hat das Investmentjahr 2021 mit einem Plus von 107 Prozent mehr als verdoppelt. Kann der Markt dieses Niveau auch im laufenden Jahr bestätigen? Diana Schumann, Co-Head of Industrial Investment JLL Germany, blickt optimistisch auf die kommenden Monate: „Die Pipeline für Logistikinvestments ist weiter sehr gut gefüllt. Der gesamte Bereich befindet sich in einer Transformationsphase: Investoren und Eigennutzer optimieren derzeit Ihre Portfolien und nutzen das attraktive Preisniveau. Das bietet viele Chancen für Käufer. Spannend wird dabei die Frage sein, wie stark die ESG-Kriterien die Entscheidungen bereits prägen werden.“

Investoren interessierten sich 2021 vor allem für große Pakete

Unter den größten Deals des Jahres finden sich vor allem Portfolios: Allen voran das Exeter Portfolio, das vom Asset/Fonds-Manager EQT Exeter an Singapurs Staatsfonds GIC ging.  Viele deutsche Assets wurden im Rahmen von pan-europäischen Portfoliotransaktionen gehandelt. Der Trend „je größer, desto besser“ setzt sich weiter fort.

Vor allem Core-Plus-Objekte wurden gehandelt und erzielten einen Anteil am Gesamttransaktionsvolumen von 41 Prozent. Dahinter folgen Value-Add-Produkte mit 26 Prozent vor Core mit 24 Prozent. Opportunistische Objekte kamen nur auf acht Prozent. „Die Verlagerung auf Core plus und Value Add beweist zum einen, dass Investoren an das weiter große Wertschöpfungspotenzial dieser Objekte glauben und gleichzeitig versuchen, ihre Rendite zu optimieren“, sagt Dominic Thoma. Der Markt für Logistik-Investments profitiert hier vor allem vom weiterwachsenden E-Commerce, der auch zum Beginn des dritten Pandemiejahres konstant Stärke beweist. Die große Nachfrage nach Lebensmittellogistik machte Kühlläger als gefragte Investmentprodukte marktfähig, wie unter anderem am Verkauf des Sonic Portfolios an die Swiss Life zu beobachten war.

Internationale Investoren haben auf Käuferseite die Nase leicht vorne

Auf Käuferseite waren Asset/Fonds Manager mit 43 Prozent besonders sichtbar, während Spezialfonds mit elf Prozent erst mit Abstand folgen. Auch auf der Verkäuferseite sind Asset/Fonds Manager mit 30 Prozent vorne, haben aber mit Corporates (23 %) und Entwicklern (19 %) zumindest zwei starke Verfolger. Bei Entwicklern ist zu beobachten, dass sie vermehrt Bestände mit längeren Mietlaufzeiten in Betracht ziehen, wie der von JLL auf Verkäuferseite begleitete Ankauf des Siemens-Areals in Nürnberg durch die VGP-Gruppe zeigt. So werden Entwicklungspipelines mit längerfristigem Zeithorizont gefüllt, um den Bedarf an Re-Development-Grundstücken zu decken.

Großen Einfluss auf das deutsche Marktgeschehen hatten 2021 erneute ausländische Investoren. 52 Prozent der Investitionssumme stammt aus internationalen Kapitalquellen. Auf Verkäuferseite sind internationale Akteure dagegen nur zu 34 Prozent des Transaktionsvolumens vertreten, was den Trend zu Buy&Hold der vergangenen Quartale belegt. 2021 haben ausländische Investoren per Saldo so fast zusätzliche 1,8 Mrd. Euro in Logistik-Assets aufgebaut.

Aktuell scheint es, als könne nur der Angebotsmangel den Markt bremsen. Dass die Nachfrage längst nicht mehr bedient werden kann, belegt die erneut starke Renditekompression: „In allen Standorten der Big 7 gab die Rendite 35 Basispunkte binnen eines Jahres nach. Köln und Stuttgart liegen nun bei 3,10 Prozent, alle anderen bei 3,00 Prozent. Es ist bereits absehbar, dass sich der Trend fortsetzen wird“, gibt Diana Schumann einen Ausblick auf das laufende Jahr.

Quelle: JLL (20.01.2022)

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Diana Schumann und Dominic Thoma leiten Industrial Investment

Diana Schumann, JLL
Dominic Thoma, JLL

FRANKFURT, 20. Januar 2022 – Diana Schumann (37) und Dominic Thoma (45) leiten künftig als Co-Heads gemeinsam den Bereich Industrial Investment bei JLL in Deutschland. Beide behalten darüber hinaus ihre bisherigen Rollen bei – Schumann führt weiter aus Düsseldorf heraus das Logistikinvestment-Team West, Thoma aus München das Team Süd. Sie übernehmen die Aufgabe von Nick Jones, der das deutsche Team seit 2019 neben seiner Rolle als Executive Director Industrial and Logistics Investment International Capital Markets EMEA geführt hatte und sich nun wieder auf seine Aufgaben auf EMEA-Ebene fokussiert.

Dominic Thoma kam bereits 2005 von einem bundesweit agierenden Entwickler für Logistikimmobilien zu JLL, wo er zunächst das Münchener Vermietungsteam für Logistik- und Industrieimmobilien in Bayern führte. 2014 wechselte der Immobilienfachwirt in das nationale Industrie- und Logistikinvestment-Team und übernahm zusätzlich 2017 die Leitung und den Aufbau des regional agierenden Teams.

Diana Schumann schloss sich mit Jahresbeginn 2018 JLL am Standort Düsseldorf an und baute dort das regionale Logistikinvestment-Team auf, nachdem die IREBS-Immobilienökonomin zuvor als Asset- und Transaktionsmanagerin für das Ströher Family Office gearbeitet hatte.

Quelle: JLL (PM 20.01.2022)

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Mietpreisdynamik für Wohnimmobilien lässt in den Metropolen nach

© JLL

Frankfurt, 19. Januar 2022 – Die Preisdynamik der Wohnungsmärkte in den Metropolen kühlt etwas ab, doch dafür zieht nun das Umland nach: Im zweiten Halbjahr 2021 gab es am Wohnungsmarkt in Deutschland im Hinblick auf die Mietentwicklung unterschiedliche Strömungen. Unter den Big 8 entwickelten sich in München (+1,7 %, aktuell 20,90 Euro/m²/Monat), Köln (+3,9 %, 13,35 Euro/m²/Monat), Frankfurt (-3,1 %, 15,50 Euro/m²/Monat), Düsseldorf (0,0 %, 12,00 Euro/m²/Monat) und Stuttgart (0,0 %, 15,00 Euro/m²/Monat) die mittleren Angebotsmietpreise* auf dem Wohnungsmarkt (Bestand und Neubau) auf Jahressicht schwächer als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. In Berlin (+4,1 %, 13,85 Euro/m²/Monat) gab es zwar ebenfalls einen deutlichen Rückgang der Dynamik, das Wachstum blieb aber ähnlich stark wie in Hamburg (+3,8 %, 13,55 Euro/m²/Monat) und Leipzig (+5,3 %, 7,90 Euro/m²/Monat).

„Leipzig konnte als einziger Markt unter den Big 8 in der Gesamtbetrachtung ein höheres Wachstum erzielen als im Fünfjahresvergleich und profitiert von seiner nach wie vor hohen Anziehungskraft. Wir erwarten auch weiterhin eine Fortsetzung dieser Entwicklung“, so Roman Heidrich, Lead Director Residential Valuation JLL Berlin. „In Berlin ist der Effekt durch den im Frühjahr 2021 gerichtlich gekippten Mietendeckel deutlich sichtbar. Der Anstieg von rund vier Prozent wird stark geprägt von einem knapp zehnprozentigen Anstieg bei den Mieten in Bestandsimmobilien, wo wir nach Aufheben des Mietendeckels eine deutliche Preisdynamik sehen konnten“, so Heidrich weiter.

Sebastian Grimm, Lead Director Residential Valuation JLL Frankfurt, fügt zur Entwicklung in Deutschland hinzu: „Während die hohe Dynamik der vergangenen Jahre in den Big 8 und den sonstigen kreisfreien Städten nachlässt, ziehen peripherere Standorte nun nach. In den Landkreisen liegt das Wachstum mit 5,5 Prozent auf Jahressicht im Gegensatz zu den Städten über dem Fünfjahresschnitt.“

Spitzenmiete in München gesättigt, Berliner Neubau mit steigenden Angebotsmieten

Auch bei der Entwicklung der Spitzenmietniveaus zeigt sich in den Big 8 ein diversifiziertes Bild. Berlin (+7,6 %) und Leipzig (+7,1 %), wie auch Hamburg (+6,3 %) und Düsseldorf (+5,5 %) können ihre Dynamik behaupten, während in München (0,0 %) eine anhaltende Sättigung zu beobachten ist und Märkte wie Stuttgart (-0,7 %) und vor allem Frankfurt (-5,8 %) teils deutliche Rückgänge zu verzeichnen haben. Im Vergleich zur mittelfristigen Betrachtung (H2 2016 – H2 2021) erfahren Hamburg, Düsseldorf und Leipzig deutlichen Aufwind im Spitzensegment. Auch wenn in Berlin die Dynamik gegenüber dem Fünfjahresschnitt etwas nachgelassen hat, zeigt sich dort unter den Metropolen weiterhin das stärkste Wachstum. „Der aktuelle Rückgang des durchschnittlichen Mietniveaus in Frankfurt ist insbesondere auf die starken Verluste im Spitzenmietsegment zurückzuführen, wobei eine veränderte Angebotszusammensetzung vor allem im Neubausegment die Erklärung liefert. Während in dem Segment im Jahr 2020 und im ersten Halbjahr 2021 viele Spitzenobjekte angeboten wurden, fehlte in der zweiten Jahreshälfte ein entsprechender Schub durch das Topsegment am Markt“, erklärt Sebastian Grimm.

Im Neubausegment bleibt die Dynamik der Angebotsmieten im Mittel der Big 8 im Vergleich zum fünfjährigen Mittel (+6,3 %) mit einem aktuellen Zuwachs von +6,4 Prozent anhaltend hoch, wenn auch lokal unterschiedlich stark ausgeprägt: In Berlin ist mit 13,3 Prozent der stärkste Anstieg zu beobachten, der auch im fünfjährigen Vergleich (+10,1 %) noch einmal deutlich zulegen konnte. „Befeuert wurde diese Entwicklung unter anderem durch den Mietendeckel, der zu Ausweichbewegungen führte, da er nur für Bestandsvermietungen galt und Investoren im Neubau mehr Potenzial sahen“, erläutert Roman Heidrich. Auch in Köln (+10,7 %) und Düsseldorf (+9,9 %) hat sich das Mietpreiswachstum sowohl gegenüber dem Vorjahr als auch im mittelfristigen Vergleich noch einmal deutlich gesteigert. In Hamburg (+6,7 %), Stuttgart (+5,0 %) und Leipzig (+4,5 %) gab es ebenfalls Steigerungen gegenüber dem Vorjahr, während die Entwicklung in München und Frankfurt deutlich abflachte.

ETW-Preise der Big 8 steigen weiter, aber im Spitzensegment lässt die Dynamik nach

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen* haben sich 2021 im Vorjahresvergleich überwiegend sehr dynamisch entwickelt und konnten ihr Wachstum gegenüber dem fünfjährigen Durchschnitt (H2 2016 – H2 2021) teilweise deutlich ausbauen. Im Mittel der Big 8 erreichten die Mediankaufpreise eine durchschnittliche Zunahme von 11,4 Prozent. Im Vergleich zum fünfjährigen Durchschnitt (+8,8 %) ist dies eine Steigerung um 2,7 Prozentpunkte. Noch stärker fiel die Zunahme in den übrigen kreisfreien Städten (+3,7 Prozentpunkte) ohne die Big 8 aus, wo die aktuelle jährliche Zunahme gar bei durchschnittlich 12,5 Prozent lag. Und auch die Peripherie, repräsentiert durch die Landkreise, steigerte ihren durchschnittlichen Anstieg der Mediankaufpreise auf Jahressicht auf 11,1 Prozent und konnte so den Fünfjahresschnitt (+9,6 %) um 1,5 Prozentpunkte ebenfalls deutlich überholen. „Die Peripherie schließt mit dieser Entwicklung somit weiter zu den Metropolen auf“, so Roman Heidrich.

In der Jahresbetrachtung der Mediankaufpreise zeigte sich der größte Zuwachs erneut in der pulsierenden Metropole Leipzig. Dort werden derzeit durchschnittlich 3.100 Euro/m² verlangt, was zwar im Vergleich mit den anderen sieben Metropolen nach wie vor gering ist, allerdings liegt die Steigerung auf Jahressicht bei 20,2 Prozent. In Düsseldorf (+14,0 %) liegt der durchschnittliche Kaufpreis derzeit bei 5.060 Euro/m², in München (+12,7 %) bei 9.750 Euro/m², in Köln (+12,6 %) bei 5.000 Euro/m² und in Berlin (+11,6 %) bei 5.560 Euro/m². Einstellige Wachstumsraten, aber nach wie vor dennoch deutliche Steigerungen verzeichneten Hamburg (+7,8 %, 6.210 Euro/m²), Stuttgart (+7,2 %, 5.330 Euro/m²) und Frankfurt (+5,3 %, 6.900 Euro/m²). Das Wachstum in Frankfurt fällt im Vergleich zum Fünfjahresschnitt (+10,6 %) deutlich gedämpfter aus als in den anderen sieben Metropolen, die entweder in etwa auf dem Fünfjahresschnitt liegen oder darüber. „In Frankfurt rühren die Signale aus dem Bereich der Bestandsimmobilien, aber auch im Neubausegment gibt es zuletzt eine deutliche Verlangsamung des Wachstums der Angebotskaufpreise“, weiß Sebastian Grimm.

Im Neubausegment liegt das durchschnittliche Kaufpreiswachstum in den Big 8 bei +8,1 Prozent, etwas unter dem Vorjahreswert von +8,8 %. Die Spanne reicht hier von +0,7 Prozent in Hamburg bis 13,3 Prozent in Berlin. Hamburg und Frankfurt (+1,1 %) liegen deutlich unter ihrem jeweiligen Fünfjahresschnitt, während Stuttgart (+9,4 %), Leipzig (+9,7 %) und Köln (+11,1 %) knapp darüber und sowohl München (+12,9 %) als auch Berlin deutlich über ihrem mittelfristigen Durchschnitt liegen.

Stark gestiegene Bau- und Sanierungskosten verhindern Preisrückgänge

Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Spitzensegment der Big 8 (Neubau und Bestand) stiegen zuletzt um durchschnittlich 11,2 Prozent, ein Zuwachs um 4,2 Prozentpunkte gegenüber dem Fünfjahresschnitt. Hier waren vor allem München (+22,2 %), Düsseldorf (+18,7 %) und Berlin (+16,6 %) stark, die jeweils ihre Fünfjahresergebnisse um zehn oder mehr Prozentpunkte übertrafen. Auch in Köln (+11,1 %) legte die Dynamik noch einmal zu und der Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre wurde um knapp fünf Prozentpunkte übertroffen. In Frankfurt (+7,0 %), Stuttgart (+5,0 %), Hamburg (+4,6 %) und Leipzig (+4,6 %) waren die aktuellen Wachstumsraten zwar weiterhin deutlich positiv, die Dynamik der vergangenen Jahre hat aber hier teilweise deutlich nachgelassen. „In Hamburg resultieren die Entwicklungen im Spitzensegment insbesondere aus der schwachen Entwicklung im Neubausegment“, erläutert Heidrich. „Die weiterhin steigenden Kaufpreise in den Topmärkten sind vor allem dem nach wie vor anhaltenden Nachfrageüberhang im Niedrigzinsumfeld geschuldet. Darüber hinaus sehen wir aber auch, dass die Baukosten zuletzt stark gestiegen sind, was sich unweigerlich auf die Preise – nicht nur beim Neubau, sondern auch bei Sanierungen – auswirkt. Dieser Effekt wird auch 2022 anhalten, so dass Preisrückgänge in den Big 8 auf breiter Front in den kommenden Monaten nicht zu erwarten sind“, gibt Grimm einen Ausblick.

Quelle: JLL (19.01.2022)

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Retail-Investmentmarkt profitiert von Aufwärtstrend im zweiten Halbjahr

© JLL

Frankfurt, 18. Januar 2022 – Der deutsche Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien hat 2021 einen Dämpfer hinnehmen müssen. Zwar sorgte ein solides zweites Halbjahr mit 5,3 Mrd. Euro für ein Gesamttransaktionsvolumen von 8,5 Mrd. Euro, doch lag dies nochmals 18 Prozent unter dem Wert des Vorjahres. Ein Grund: Die Zahl der Großtransaktionen mit mehr als 100 Mio. Euro hat sich binnen eines Jahres von 20 auf elf nahezu halbiert. Insgesamt ging die Zahl der Transaktionen von 283 im Jahr 2020 auf 266 zurück. Zugleich spiegelt sich die hohe Nachfrage nach Fachmarktprodukten bei limitiertem Angebot in der kontinuierlichen Renditekompression wider.

Sarah Hoffmann, Head Retail Investment JLL Germany: „Gemessen an den herausfordernden Rahmenbedingungen hat sich der Markt 2021 wacker geschlagen, denn wir blicken auf einen anhaltend liquiden Investmentmarkt. Das prägt auch den Ausblick auf das Jahr 2022, für das wir mindestens stabile Transaktionsumsätze erwarten.“

Auch im zweiten Jahr der Pandemie waren Fachmarktprodukte besonders begehrt und kamen zusammengenommen auf 71 Prozent Marktanteil. Fachmarktzentren mit 30 Prozent liegen dabei leicht vor Fachmärkten (25 %) und Supermärkten (16 %). Diese Produkte gelten als besonders online-resistent und waren auch während des Lockdowns im ersten Halbjahr geöffnet.

Deutsche Investoren sind stärker präsent als in den Vorjahren

Deutlich stärker als in den Vorjahren waren deutsche Investoren – sowohl auf der Käufer- wie auf der Verkäuferseite. So erzielten sie im abgelaufenen Jahr 72 Prozent Marktanteil, nachdem der Wert in den vergangenen fünf Jahren im Schnitt bei 60 Prozent gelegen hatte. Auch auf der Verkäuferseite überboten sie den Schnitt von 49 Prozent mit diesmal 61 Prozent deutlich.

Deutlich stärker als in den vergangenen Jahren präsentierten sich Value Add-Objekte, die mit 34 Prozent fast gleichauf mit Core-Produkten (35 %) lagen. Core plus kommt auf 27 Prozent, während opportunistische Produkte eine Randnotiz waren.Konstant blieben vor diesem Hintergrund die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den Toplagen der Big: Hier führt weiterhin München mit 2,40 Prozent das Feld vor Berlin (2,60 %), Hamburg (2,80 %) und Frankfurt (2,90 %) an. Düsseldorf folgt mit 3,10 Prozent vor Köln und Stuttgart mit jeweils 3,30 Prozent.

Aufgrund der hohen Nachfrage setzte sich allerdings die Renditekompression bei den Fachmarktprodukten fort: Einzelne Fachmärkte gaben zehn Basispunkte auf 4,5 Prozent ab, bei Fachmarktzentren waren es sogar 40 Basispunkte auf 3,5 Prozent.

„Die starke und kontinuierliche Renditekompression bei den Fachmarktprodukten sowie in anderen Assetklassen macht beispielsweise Shopping-Center zunehmend wieder für Investoren interessant. Entscheidend ist, dass die aktuellen Center-Eigentümer ihre Hausaufgaben machen und das Objekt zukunftsfähig aufstellen“, erklärt Hoffmann.

Sie erwartet vom laufenden Jahr einige neue Optionen: „Wir erwarten ein dynamisches Transaktionsgeschehen in allen Einzelhandels-Assetklassen – auch im Center- und Highstreet Bereich. Anhand der Jahresauftaktgespräche lässt sich bereits eine Tendenz zu einer Polarisierung des Investorenappetits erkennen. Mit dem Ergebnis, dass klare Core-Produkte eine Chance auf eine weitere Renditekompression aufweisen. Non-Core-Produkte genießen weiterhin eine hohe Nachfrage, jedoch bei eindeutig risikoadjustierter Preisgestaltung. Es wird ein spannendes Retailjahr 2022“, gibt Hoffmann einen Ausblick.

Quelle: JLL (18.01.2022)

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Hotelinvestmentmarkt beendet 2021 mit optimistischen Signalen

© pixabay

Frankfurt, 12. Januar 2022 – Der deutsche Hotelinvestmentmarkt hat sich mit einem Knall aus dem Jahr 2021 verabschiedet: Ein Transaktionsvolumen1 von mehr als einer Milliarde Euro bedeutete mit Abstand den stärksten Wert des Jahres und zugleich das volumenreichste Quartal seit Beginn der Pandemie. Bislang hatte der Markt nur mit Mühe die 500 Mio. Euro in einem Quartal übertroffen. Insgesamt verzeichnet der deutsche Hotelinvestmentmarkt 2021 knapp 2,5 Mrd. Euro verteilt auf 64 Transaktionen. Im Vorjahr standen 60 Abschlüsse mit einem Gesamtvolumen von 2 Mrd. Euro zubuche. Auch wenn das abgelaufene Jahr noch 49 Prozent hinter dem transaktionsstarken Jahr 2019 liegt, stehen die Zeichen mit einem Plus von knapp 25 Prozent im Jahresvergleich zu 2020 wieder auf Erholung.

„Dieser vergleichsweise starke Jahresabschluss erinnert an die durchaus typischen Jahresendrallyes – wenn auch noch auf deutlich bescheidenerem Niveau“, sagt Heidi Schmidtke, Managing Director der JLL Hotels & Hospitality Group in Deutschland. „Natürlich bleibt die allgemeine Markterholung gebremst und die weitere Verbreitung der Omikron-Variante in diesem Winter abzuwarten. Die Verfügbarkeit von Kapital gepaart mit wieder mehr attraktiven Opportunitäten auf dem Hotelmarkt schlägt sich zum Jahresende im Transaktionsvolumen nieder.“ Der Markt reagierte flexibel auf die zahlreichen Herausforderungen des Jahres: „Wir haben in diesem Jahr zahlreiche Anpassungen der Ansprüche an Lagekriterien und Gebäudequalität gesehen, aber die Anforderungen werden auch granulärer. Business Pläne werden auf den Kopf gestellt, der Mietdeckungskoeffizient, die Garantie und die Bonität der Pächter werden weiter genau unter die Lupe genommen“, beschreibt Schmidtke.

Auf 56 Einzeltransaktionen verteilt wurden im Gesamtjahr 2021 rund 1,8 Mrd. Euro investiert, entsprechend einem Plus von 40 Prozent verglichen mit dem Gesamtjahr 2020. Die durchschnittliche Transaktionsgröße hat sich dabei mit 32 Mio. Euro gegenüber dem Vorjahr wieder erhöht. Damals waren es rund 24 Mio. Euro pro Transaktion.
Zu den größten Einzeltransaktionen im Jahr 2021 zählten:

➢ Die Veräußerung der Projektentwicklung Königshof München durch die Münchner Hoteliersfamilie Geisel an die Unternehmerfamilie Inselkammer im vierten Quartal. Die Fertigstellung des Objektes, das außerdem einen signifikanten Einzelhandelsanteil sowie eine Parkgarage enthalten wird, ist für Winter 2022 vorgesehen. Die Transaktion zählt als die größte Einzeltransaktion im Jahr 2021, das Volumen ist vertraulich.

➢ Der Erwerb des zukünftigen Radisson RED Köln als Teil der innerstädtischen Quartiersentwicklung „Laurenz Carré“ in unmittelbarer Nähe zum Kölner Dom im vierten Quartal. Käufer des Gesamtprojekts, welches u.a. Büroflächen, Einzelhandels- und Gastronomieflächen umfasst, ist Corestate. Verkäufer war der Entwickler Gerch Group, der das Projekt weiter realisieren und schlüsselfertig übergeben wird. Die Eröffnung des Hotels mit 265 Zimmern ist für Ende 2023 vorgesehen.

➢ Der Verkauf des Regent Berlin mit 195 Zimmern an Blackstone im vierten Quartal. Verkäufer war ein Privatinvestor aus den Vereinigten Arabischen Emiraten.

➢ Der Erwerb der Villa Kennedy Frankfurt durch Conren Land im ersten Quartal. Derzeit wird das 5-Sterne Hotel der Rocco Forte Gruppe mit 163 Zimmern weiter als Hotel betrieben, jedoch ist eine Umnutzung zukünftig nicht ausgeschlossen. Verkäufer war eine Objektgesellschaft der Frankfurter DIC und ihrer Tochtergesellschaft GEG.

Der Verkauf des Ellington Hotel Berlin an die österreichische Signa Gruppe im dritten Quartal. Parallel zur Veräußerung lief zu Ende September 2021 auch der Betreibervertrag aus. Pläne für die nun betreiberfreie Immobilie wurden noch nicht bekannt gegeben. Verkäufer war die Ideal Versicherungsgruppe.

Das Investitionsvolumen im Portfoliosegment erreichte für das Gesamtjahr ca. 664 Mio. Euro, verteilt auf 8 Transaktionen (2020: 690 Mio. Euro mit 7 Transaktionen). Bei einem durchschnittlichen Volumen von knapp 83 Mio. Euro wurde ein Rückgang von 16 Prozent im Vergleich zum Vorjahr verzeichnet (2020: knapp 100 Mio. Euro pro Investment). Unter den größten Portfoliotransaktionen im abgelaufenen Jahr waren:

➢ Das im Rahmen eines Forward Deals an die Union Investment verkaufte Adina & Premier Inn Stuttgart Mailänder Platz im zweiten Quartal. Der Entwickler Strabag Real Estate hatte das Objekt für ca. 137 Mio. Euro veräußert. Die Immobilie wird zukünftig ein 260 Zimmer großes Premier Inn und ein 169 Apartments umfassendes Adina Apartment Hotel beherbergen. Die Eröffnung ist für 2022 geplant.

➢ Der Verkauf des zukünftigen Premier Inn und ONE80° Hostel Berlin Alexanderplatz im zweiten Quartal. Das Objekt mit 527 Zimmern wurde von Azure Hotels im Rahmen einer Sale-&-Lease-Back-Transaktion an Schroders verkauft.

➢ Die Veräußerung der beiden Leonardo Häuser in München im ersten Quartal, namentlich das Leonardo München City West und das Leonardo Hotel & Residenz München, durch die israelische Hotelgruppe Fattal an ein israelisches Familiy Office. Die Transaktion erfolgte im Zuge einer Sale-&-Lease-Back-Transaktion mit einem Volumen von 77 Mio. Euro.

➢ Der Erwerb des Motel One Palaisplatz Dresden und Motel One Rostock mit insgesamt 408 Zimmern durch die Deka im ersten Quartal. Der Verkäufer war Aroundtown.

Mit einem Einsatz von knapp 1,6 Mrd. Euro, entsprechend 63 Prozent (2020: über 70%) waren deutsche Investoren im Jahr 2021 wie auch im Vorjahr aktiver am deutschen Hotelinvestmentmarkt beteiligt als ausländische Akteure. Der Einsatz ausländischen Kapitals hat sich dennoch im Vergleich zum Vorjahr mit mehr als 900 Mio. Euro fast verdoppelt. „Der wieder steigende Anteil ausländischen Kapitals in diesem Jahr geht mit Veräußerungen von Bestandshotels in deutschen A-Städten einher“, erläutert Heidi Schmidtke. Sechs Transaktionen mit einem Volumen von insgesamt 220 Mio. Euro wurden dabei von Anlegern aus Großbritannien realisiert, das zweithöchste Kapital kam von Investoren mit Sitz in Luxemburg (rund 158 Mio. Euro) bei allerdings nur zwei Transaktionen.


Mit 18 Transaktionen und einem Volumen von 865 Mio. Euro, waren institutionelle Anleger im Jahr 2021 mit einem Anteil von 35 Prozent weiter am aktivsten (2020: 858 Mio. Euro, 22 Transaktionen), gefolgt von Privatpersonen mit einem Anteil von 20 Prozent (483 Mio. Euro, 8 Transaktionen) und Hotelbetreibern mit einem Anteil von 14 Prozent (345 Mio. Euro, 12 Transaktionen). Private Equity Unternehmen machten in diesem Jahr einen Anteil von 13 Prozent aus (325 Mio., 8 Transaktionen) und konnten sich zuletzt mit allein 6 Transaktionen im vierten Quartal Hotelobjekte mit Wertsteigerungspotenzial sichern.

Quelle: JLL (12.01.2022)

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Nicolas Katzung wechselt vom Handelsblatt zu JLL

Nicolas Katzung, JLL

Frankfurt, 11. Januar 2022 – Nicolas Katzung (41) verstärkt ab dem 1. März 2022 als Director Corporate Communications das Kommunikationsteam bei JLL. Der Journalist kommt vom Handelsblatt, wo er seit September 2020 den Fachnewsletter „Handelsblatt Inside Real Estate“ koordiniert sowie als Fachredakteur und Moderator auf den Bereich Immobilien spezialisiert ist.


Vor seiner Zeit beim Handelsblatt war Katzung rund 14 Jahre als Redakteur für die Immobilien Zeitung tätig, zuletzt als Chef vom Dienst. Dort war der Betriebswirt und Master of Real Estate Law der Universität Münster unter anderem mit Finanzierungsthemen befasst.


Stephanie Baden, Head of Marketing & Corporate Communications JLL Germany: „Mit Nicolas Katzung gewinnen wir einen ausgesprochenen Experten der Immobilienwirtschaft. Als Director Corporate Communications im Team von Peter Lausmann wird er Teil der gestalterischen Weiterentwicklung unserer Unternehmenskommunikation. Gemeinsam werden wir weitere Kommunikationsformate entwickeln, wobei sein profundes Branchenwissen ein wichtiger Baustein sein wird, um Themen zu setzen und die Position von JLL in der Immobilienwirtschaft zu unterstreichen. Ich freue mich auf die Zusammenarbeit.“

Quelle: JLL (PM vom 11.01.2022)

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JLL: Wohninvestmentmarkt übertrifft die Erwartungen um ein Vielfaches

© JLL

Frankfurt, 6. Januar 2022 – Der deutsche Wohninvestmentmarkt1 hat das Jahr 2021 mit einem bemerkenswerten Ergebnis abgeschlossen: Ein Transaktionsvolumen für Wohnimmobilien und -portfolios von rund 49,8 Mrd. Euro hat sowohl die Prognose (19 Mrd. Euro), den Vorjahreswert (plus 128 Prozent) als auch den 5-Jahresdurchschnitt (plus 178 Prozent) deutlich übertroffen. Damit wurde auch das bisherige Rekordergebnis aus dem Jahr 2015 (25 Mrd. Euro) mit weitem Abstand abgelöst. „Der deutsche Wohninvestmentmarkt wächst damit bereits das sechste Jahr in Folge. Im Gesamtjahr waren es vor allem die Mega-Deals, die zu dem hohen Transaktionsvolumen führten“, konstatiert Michael Bender, Head of Residential JLL Germany, und ergänzt: „Dominant ist dabei die Übernahme der Deutschen Wohnen durch Vonovia. Zum Annahmeschluss im vierten Quartal konnte Vonovia rund 87,6 Prozent der Anteile an dem ehemaligen Branchenzweiten halten und damit die Übernahme im dritten Anlauf erfolgreich abschließen. Mit einem geschätzten Volumen von 23,5 Mrd. Euro ist die Übernahme nicht nur die größte Transaktion des Jahres, sondern auch die größte Immobilientransaktion auf dem deutschen Wohninvestmentmarkt überhaupt. Als europäischer Immobiliengigant verfügt Vonovia nun über rund 568.000 Wohnungen.“

„Beeinflusst durch diese Übernahme verzeichnete vor allem das vierte Quartal 2021 ein Rekordergebnis. Mit einem Transaktionsvolumen von 28,17 Mrd. Euro lag es deutlich über dem Vorjahreswert und dem 5-Jahres-Durchschnitt (um 428 Prozent bzw. 565 Prozent). Mit Blick auf den genannten Mega-Deal hat ein Vergleich mit den Vorjahresquartalen allerdings nur sehr beschränkte Aussagekraft“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany.

Schwedische Investoren machen Großtransaktion unter sich aus

Darüber hinaus wurden im Jahr 2021 zwei weitere Megadeals, beide im dritten Quartal, verzeichnet: Zum einen verkaufte das schwedische Immobilienunternehmen Akelius sein gesamtes Portfolio in Deutschland mit 14.050 Wohnungen in Berlin und 3.590 Wohnungen in Hamburg für einen geschätzten Kaufpreis von mehr als 5,0 Mrd. Euro an Heimstaden, ebenfalls aus Schweden. Und zum anderen kaufte das Land Berlin von den börsennotierten Wohnungsunternehmen Deutsche Wohnen und Vonovia für rund 2,5 Mrd. Euro Wohnungen zurück. Die Bestände gingen bei dieser Transaktion an die landeseigenen Wohnungsunternehmen HOWOGE, Berlinovo und Degewo und sind ausschließlich durch Darlehen der Wohnungsunternehmen finanziert. Allein auf die fünf größten Deals des Jahres entfiel damit bereits ein Anteil von 65 Prozent am Gesamttransaktionsvolumen (32,5 Mrd. Euro). Zum Vergleich: Im Jahr 2020 waren es 39 Prozent. Und auch der Anteil der Transaktionen im dreistelligen Mio.-Euro-Bereich ist mit insgesamt 83 Prozent im vergangenen Jahr deutlich angestiegen (2020: 63 Prozent).

Etablierung von ESG-konformen Anlagen führt zu erhöhter Marktdynamik

Nachhaltigkeit war 2021 das meistdiskutierte Thema über alle Assetklassen hinweg und auch auf dem institutionellen Wohninvestmentmarkt haben sich ESG-konforme Immobilien sichtbar etabliert. Dies gilt vor allem für das Thema Energieeffizienz. Helge Scheunemann erklärt: „Die neue EU-Taxonomie wird dieser Entwicklung im weiteren Jahresverlauf zusätzlichen Auftrieb geben und dürfte vor allem auf dem Immobilienmarkt für neue Impulse sorgen. Wir gehen davon aus, dass Investoren verstärkt nach Immobilien suchen werden, die gemäß Artikel 8 und 9 der Offenlegungsverordnung taxonomiekonform sind. Für nicht-nachhaltige Immobilien könnte dies bedeuten, dass Verkäufer aufgrund geringerer Nachfrage teilweise Abschläge hinnehmen müssen.“ Dies wird voraussichtlich Bewegung in den Markt bringen, da es einerseits zu Bereinigungseffekten in Bestandsportfolios kommen wird und andererseits die Sanierungsaktivitäten zunehmen werden.

Projektentwicklungen erfahren anhaltend hohe Nachfrage

Projektentwicklungen bleiben in diesem Zusammenhang weiterhin sehr gefragt – auch lange vor deren Fertigstellung. „Der Anteil der Forward Deals befindet sich derzeit auf einem Rekordniveau und machte insgesamt 105 Abschlüssen im Jahr 2021 rund 24,5 Prozent aus. Ein Anstieg um 3,5 Prozentpunkte im Vergleich zum Vorjahreszeitraum“, so Michael Bender. Darunter einige großvolumige und bemerkenswerte Transaktionen, wie der Verkauf des Tribus-Portfolios bestehend aus sechs Projektentwicklungen, die Union Investment von der SBT Immobiliengruppe erworben hat. Oder auch die Projekte des Stadtquartiers „Viktoria-Gärten“ in Bad Homburg, wo die Wüstenrot Haus- und Städtebau (WHS) unter anderem mehrere Baufelder an die M&G verkauft hat. Michael Bender erklärt: „Neubauten bieten den Vorteil einer hohen ESG-Konformität und sind aufgrund der Knappheit von Bauland insbesondere in Ballungsräumen ein rares Gut. Die Nachfrage nach Forward Deals wird daher im Jahr 2022 erneut zulegen.“ Insgesamt erzielte der Wohninvestmentmarkt im abgelaufenen Jahr 426 Transaktionen, was zwar um 5,4 Prozent unter dem Rekordergebnis des Vorjahres liegt, aber mit 3,0 Prozent über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt. Das Jahr 2021 war laut Scheunemann darüber hinaus nicht nur durch eine hohe Dynamik bei der Anzahl der Abschlüsse, sondern auch durch spürbare Preissteigerungen gekennzeichnet. „Die Renditekompression hat sich wie erwartet auch 2021 deutlich fortgesetzt. Einige der vorherrschenden Marktdynamiken werden auch das Jahr 2022 entscheidend mitbestimmen“, ergänzt Michael Bender.

Hohe institutionelle und private Liquidität intensiviert die Nachfrage und erweitert den Kreis der potenziellen Investoren

„Das Geldvermögen der Privathaushalte ist weiter deutlich gestiegen und sie wagen sich zunehmend an den Aktienmarkt. Als besonders beliebt gelten dabei Anteile an Investmentfonds. Fondsgesellschaften wollen diese Nachfrage bedienen, aber es mangelt grundsätzlich an geeigneten Anlagemöglichkeiten. Die Nachfrage nach Cashflow-generierenden Anlagen seitens der Fonds und Versicherungen treibt daher immer mehr institutionelle Akteure auch auf den Wohninvestmentmarkt. Es kann daher konstatiert werden, dass sich auch der Kreis der Interessenten vergrößert hat“, so Michael Bender. Während die bereits am Markt aktiven Vehikel (Publikumsfonds, aber auch Spezialfonds) mit dem Schwerpunkt Wohnen ihre Investitionen intensivieren, zeichnet sich ab, dass auch die Emittenten neuer Vehikel verstärkt auf dieses Segment setzen. Zu den dominierenden Verkäufern gehörten 2021 Asset/Fonds Manager (54 Prozent) und Bauträger (9 Prozent), während vor allem Immobilien AGs ihre Investitionen auf der Käuferseite weiter ausbauten. Mit einem Anteil von rund 50 Prozent lagen sie deutlich vor der Gruppe der Asset/Fonds Manager sowie den Immobilienunternehmen, die Anteile von rund 17 Prozent bzw. 18 Prozent an den Käufen am Wohninvestmentmarkt hielten. Die Anteile sind dabei allerdings deutlich von den genannten Megadeals des Jahres geprägt.

Hohe Inflation dürfte die Nachfrage nach Sachwerten weiter stützen

Im Zuge der konjunkturellen Erholung, Nachhol- und Sondereffekte (wie der Rücknahme der vorübergehenden Mehrwertsteuersenkung) stieg die Inflation in Deutschland im Jahr 2021 auf ein seit Jahrzehnten nicht mehr gesehenes Niveau und lag mit rund 3,2 Prozent auf Gesamtjahresmittel deutlich über dem EZB-Ziel von 2 Prozent. Helge Scheunemann: „Die aktuell hohen Teuerungsraten haben ihren Ursprung neben den Energie- und Rohstoffpreisen einerseits in temporären Nachholeffekten, andererseits spielen auch statistische Erhebungsmethoden eine Rolle: Im Vergleichszeitraum vor einem Jahr lag das Preisniveau aufgrund der Pandemie außerordentlich niedrig. Im Lauf des Jahres 2022 erwarten wir abnehmende Inflationsraten, eine Rückkehr zu den kaum wahrnehmbaren Preissteigerungen vor der Pandemie wird es aber nicht geben und auf das Gesamtjahr bezogen, sollte die Inflation auch 2022 deutlich über der 2-Prozent-Marke liegen. Während die Inflation also insgesamt sehr hoch bleibt, sind von der Europäischen Zentralbank mittelfristig keine geldpolitischen Gegenmaßnahmen zu erwarten. Dies dürfte in der Folge die Nachfrage nach Sachwerten seitens privater und institutioneller Kapitalanleger hochhalten.“

Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich

Dabei übersteigt die Nachfrage auf dem institutionellen Wohninvestmentmarkt das Angebot deutlich. „Dies spiegelt sich nicht nur in der Preisentwicklung auf dem Wohninvestmentmarkt wider, sondern auch in der Dynamik in verwandten Living-Assetklassen. Der Nachfrageüberhang auf dem Wohninvestmentmarkt verlagert die Nachfrage zunehmend auf betreiberorientierte Assetklassen, die ebenfalls die typisch defensive Kerncharakteristik der Assetklassen Wohnen aufweisen und zudem auf systematische demografische Veränderungen setzen“, sagt Michael Bender. Diese Assetklassen profitieren von der hohen Nachfrage auf dem Wohninvestmentmarkt. Bender ergänzt: „Für das Jahr 2022 erwarten wir daher nicht nur eine stabil hohe Nachfrage auf dem Wohninvestmentmarkt, sondern auch eine steigende Nachfrage in verwandten Sub-Assetklassen. Insbesondere der Markt für Pflege- und Gesundheitsimmobilien hat aus unserer Sicht das größte Potenzial auf mittlere Sicht substanziell im Volumen zu wachsen.“ Ähnlich verhält es sich mit der räumlichen Verteilung der Aktivitäten. Zwar lag der Schwerpunkt der Investitionstätigkeit auch 2021 in den Big-7-Städten2 (69 Prozent), angeführt von Berlin mit einem Transaktionsvolumen von 26,2 Mrd. Euro, gefolgt von Frankfurt am Main mit 3,2 Mrd. Euro, Hamburg mit 2,7 Mrd. Euro und Leipzig mit 1,1 Mrd. Euro. „Dies ist jedoch keineswegs auf die mangelnde Attraktivität anderer Regionen zurückzuführen. Vielmehr ist dort schlicht das Angebot an institutionellem Produkt der limitierende Faktor“, fügt Helge Scheunemann hinzu.

Neue Regierungskoalition verspricht mehr Wohnungsneubau auf Bundesebene

Starke politische Eingriffe in den Wohnungsmarkt gelten seit jeher als Risikofaktor für Investitionen auf dem Wohnungsmarkt. Auf Bundesebene verspricht die neue Bundesregierung aus SPD, Grünen und FDP nun zumindest vorerst stabile Rahmenbedingungen und mehr Neubau sowie mehr Innovation und Digitalisierung. Mit ihrem Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr liegt die neue Koalition sogar noch einmal über den Zielen der Vorgängerregierung. Diese war mit dem proklamierten Ziel von 375.000 pro Jahr im Rahmen der sogenannten Wohnungsbauoffensive gescheitert. Helge Scheunemann: „Die Wiedereinsetzung des Bundesministeriums für ‚Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen‘ durch die neue Regierung hat in diesem Zusammenhang zumindest ein deutliches Signal gesetzt, dass man es mit den Zielen am Wohnungsmarkt sehr ernst meint.“

Ehrgeizige Klimaziele auf nationaler und europäischer Ebene

Helge Scheunemann richtet in dem Zusammenhang den Blick auch auf Brüssel: „Aber nicht nur die Ziele für den Wohnungsneubau sind ambitioniert, sondern auch die Ziele im Bereich des Klimaschutzes. Sowohl auf Bundesebene als auch auf europäischer Ebene, wo mit der EU-Taxonomieverordnung am 1. Januar 2022 ein wichtiger Baustein des europäischen ‚Green Deals‘ in Kraft getreten ist. Zwischen den beiden Zielen gibt es eine große Interdependenz: Um die Klimaziele zu erreichen, müssen die Ziele im Wohnungsneubau nicht nur erreicht, sondern auch klimafreundlich umgesetzt werden.“

Baukosten als Preistreiber auf dem Immobilienmarkt

Der Bausektor wird also auch in Zukunft und insbesondere mit Blick auf die Klimaziele von großer Bedeutung sein. Allerdings wirkt der Rohstoffmarkt in der Bauwirtschaft derzeit trotz aller Investitionsbereitschaft der Bauträger als Bremse für den Wohnungsneubau. „Beschleunigte Baukostensteigerungen haben vor allem in der zweiten Hälfte des abgelaufenen Jahres die Kaufpreise auf der Angebotsseite in die Höhe getrieben. Die Preise für den konventionellen Wohnungsneubau in Deutschland lagen zuletzt um bis zu 12,6 Prozent höher als im Vorjahr. Dies ist der höchste Anstieg der Baupreise seit mehr als 40 Jahren“, vergleicht Helge Scheunemann.

Quelle: JLL (06.01.2022)

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Deutschland ist beim europäischen Büro-Mietpreiswachstum der Headliner

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Frankfurt, 17.10.2017 (Marktnews JLL) – Der gewichtete europäische Mietpreis-Index von JLL* legte im 3. Quartal 2017 gegenüber dem vorangegangenen Quartal um 0,5% zu. Neun der 24 Index-Städte verzeichneten im Quartal ein Mietpreiswachstum (Q 2 2017/ Q 1 2017: 11). Nur in einem Markt, Paris mit -1,3 %, ging der Mietpreis leicht zurück. Das europaweite Jahresplus von 2,3 % übertrifft den 10-Jahresschnitt (1,0 %) weiterhin deutlich. Ohne Großbritannien betrug das Mietpreiswachstum in Westeuropa gegenüber dem Vorjahr 3,7%. Die Akteure in den meisten europäischen Büromärkten sind positiv gestimmt.

Deutschland ist beim europäischen Mietpreiswachstum weiterhin der Headliner. Im Vergleich zum zweiten Quartal 2017 zeigen die Spitzenmieten in den Monaten Juli bis Ende September angesichts einer zunehmenden Verknappung nochmals einen Zuwachs, in Berlin um 3,6 % auf 348 Euro/m²/Jahr), in Frankfurt und München jeweils um 1,4 % auf 450 bzw. 438 Euro/m²/Jahr.

Nachdem die angespannte Angebot-Nachfrage-Situation auf nahezu allen Märkten die Mieten weiterhin nach oben drückt, wurde die europäische Wachstumsprognose von JLL für 2017 und 2018 auf +3,1% bzw. +1,9% angepasst.

Nutzer haben zunehmende Probleme bei der Suche nach adäquaten Büroflächen 

Nach zwei regen Vorquartalen hat der europäische Büroflächen-Umsatz in den 24 europäischen Märkten das gute Niveau auch in den Monaten Juli bis Ende September gehalten. Mit rund 3 Mio. m² liegt er um 4,0% höher als vor einem Jahr. 14 Märkte zeigen im Einjahresvergleich einen Umsatzanstieg, die Top 3, Rotterdam, Edinburgh und Frankfurt mit Zuwächsen von 162, 85 und 46%. Europaweit haben die Nutzer im Dreivierteljahr für ein Umsatzvolumen von etwas mehr als 9 Mio. m² gesorgt (CEE Märkte: +15 %, Westeuropäische Märkte + 2%). Der 5-Jahresschnitt im entsprechenden Zeitraum zweistellig übertroffen (+16 %). Das Vermietungsvolumen in Europa bleibt also hoch, aber es gibt zunehmend Hinweise darauf, dass Unternehmen Probleme haben, ihre Flächenanforderungen auch in adäquaten Büroräumen zu realisieren – insbesondere im Spitzensegment. Überraschend ist das nicht, da immerhin 10 von 20 westeuropäischen Index-Städten eine Leerstandsquote aufweisen, die sich bis zu 100 Basispunkten unter ihrem jeweiligen Rekordtief während der vergangenen 15 Jahre bewegt. Eine Zunahme der Projektentwicklungstätigkeit kann den Unternehmen teilweise das dringend benötigte zusätzliche Flächenangebot zur Verfügung stellen. Die Statistik zeigt, dass Vorvermietungen in den Märkten mit einem Missverhältnis von Nachfrage und entsprechendem Angebot das Umsatzvolumen deutlich vergrößert haben.

Insgesamt ist festzuhalten, dass die flächenexpansionsbedingte Nachfrage in Europa weiter zunimmt. Es sieht derzeit danach aus, als könnte in 2017 ein Umsatzergebnis in den 24 europäischen Märkten von über 12 Mio. m² erreicht werden, das wären 11% über dem 10-Jahres-Durchschnitt.

Leerstandsquote weiter rückläufig – Fertigstellungen niedriger als erwartet  

Der Büroflächen-Leerstand hat in 17 der 24 untersuchten europäischen Märkte im 3. Quartal 2017 weiter leicht abgenommen. Die gemittelte europäische Leerstandsquote liegt damit Ende September bei 7,6%. Sie dürfte sich, wenn die Projektentwicklungs-Pipeline 2018-19 zunimmt, zwischen 7,5 – 8,0% stabilisieren.

Ganz langsam in Fahrt kommen die Projektentwicklungen. Die Büro-Fertigstellungen beliefen sich im 3. Quartal auf ca. 895.000 m², damit summieren sie sich drei Monate vor Ende des Jahres auf ca. 2,76 Mio. m², entsprechend einem Plus von 3 % (gegenüber Q1-Q3 2016). Die von JLL prognostizierten 5 Mio. m² an Fertigstellungen erscheinen aber mittlerweile unwahrscheinlich, da der Fertigstellungszeitpunkt vieler geplanter Vorhaben sich in das kommende Jahr verschieben wird. Damit wird sich das Volumen deutlich unter dem Niveau von mehr als 7 Mio. m² bewegen, die in den Jahren 2007-08 verzeichnet wurden. Mit 5,3 Mio. m² wird die Projektentwicklungs-Pipeline 2018 gegenüber dem laufenden Jahr signifikanter sein, mit Fokus der Zunahme vornehmlich auf London, Paris, Dublin, Berlin und München. Eine dynamische Vorvermietungstätigkeit sollte bei einem Volumen von 5 Mio. m² pro Jahr den Löwenanteil der neuen Flächen absorbieren können.

Quelle: JLL

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Büro-Nebenkosten stagnieren auf hohem Niveau

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Frankfurt, 11. Oktober 2017 (Marktnews JLL) – Nur minimale Veränderungen zeigen die Büro-Nebenkosten in der aktuellen OSCAR-Analyse von JLL*. Um einen Cent auf 3,38 Euro/m²/Monat sind die Nebenkosten für nicht klimatisierte Gebäude gesunken, die Durchschnittswerte für klimatisierte Gebäude legten dagegen im Jahresvergleich um einen Cent zu und zeigten damit erstmals eine „Vier“ vor dem Komma. „Die Nebenkosten in Deutschlands Bürogebäuden haben sich damit 2016 auf hohem Niveau stabilisiert. Erstmals seit 2014 für nicht klimatisierte und seit 2008 für klimatisierte Gebäude gab es keine signifikanten Änderungen. Bereits in den letzten Jahren hatte die Steigerung deutlich nachgelassen. Durchschnittliche Jahresanstiege um über 10 oder sogar über 20 Cent haben wir bereits seit einigen Jahren nicht mehr beobachtet“, so Ulrike Janssen, Head of Property Management JLL Germany.

Höchste Nebenkosten in Frankfurt – Stuttgart mit höchstem Anteil an Gesamt-Bürokosten

Die höchsten Durchschnittswerte – gemittelt über klimatisierte und nicht klimatisierte Gebäude hinweg – fallen auch 2016 mit 3,93 Euro/m²/Monat in Frankfurt an, München folgt mit 3,90 Euro/m²/Monat. In beiden Städten sind die Nebenkosten gestiegen, wenn auch – entsprechend dem bundesweiten Trend – auf niedrigem Niveau um zwei bzw. einen Cent. Die niedrigsten Nebenkosten innerhalb der Big 7 wurden mit 3,53 Euro bzw. 3,52 Euro/m²/Monat in den erstmals im OSCAR erfassten Städten Stuttgart und Köln gezahlt.

Ein anderes Bild ergibt sich bei der Analyse der Nebenkostenanteile an den gesamten Bürokosten, also der Summe der Nebenkosten und der gewichteten Durchschnittsmiete Ende 2016. Mit über 21 % registrierte dabei die mit 16,59 Euro / m²/ Monat insgesamt günstigste Big 7 – Stadt Stuttgart den höchsten Nebenkostenanteil, auch auf den zweit- und drittgünstigsten Märkten Köln und Düsseldorf werden mit 20 % vergleichsweise hohe Anteile für Nebenkosten verbucht. 19 % der Gesamtkosten müssen Mieter in Berlin, Hamburg und München für Nebenkosten aufbringen. Die auch bei dieser Betrachtung mit 23,17 Euro / m² / Monat teuerste Hochburg Frankfurt zeigt mit knapp 17 % den niedrigsten Nebenkostenanteil.

Sechster Anstieg in Folge beim Strom – Stabile Kosten für Versicherungen und Bewachung

Die größten Einzelpositionen unter den Nebenkosten sind die Kosten für Wartung, öffentliche Abgaben und Heizung. Ihre Anteile an den Gesamtnebenkosten bewegen sich in den sieben analysierten Städten jeweils zwischen 12 % und rund 17 %.

Zum vierten Mal in Folge war bei der Kostengruppe „Heizung“ ein Rückgang zu registrieren. Alle anderen Kostenarten blieben im Jahresvergleich stabil oder zeigten einen leichten Anstieg. Im Vergleich mit ihrem fünfjährigen Durchschnittswert sind – bis auf die Heizungskosten – alle Kostenarten angestiegen, überdurchschnittlich stark dabei die Stromkosten (10 % bei den klimatisierten Gebäuden und 11 % bei den nicht klimatisierten Gebäuden).

Stabil blieben im Jahresvergleich die durchschnittlichen Kosten für Versicherungen. Der nach wie vor starke Wettbewerb sorgt für lediglich inflationsbedingte Kostensteigerungen. „Der zuletzt erwartete Kostenanstieg infolge zusätzlich nachgefragter Versicherungen für Gebäudesicherheit zeichnete sich bislang nicht ab“, so Ulrike Janssen. Auch im Bereich Wartung zeigen sich die Kosten im Vergleich zum Vorjahr stabil. „Verglichen mit dem fünfjährigen Durchschnittswert ist allerdings bei den klimatisierten Gebäuden ein deutlicher Anstieg zu verbuchen, zurückzuführen auf komplexere Gebäudetechnik. Für die künftige Entwicklung ist durch teilweise fehlenden Wettbewerb mit leicht steigenden Kosten zu rechnen“, so Janssen. Seit sechs Jahren ist bei den Stromkosten ein Anstieg zu verzeichnen. Eine Fortsetzung dieses Trends sei infolge der anhaltenden Inbetriebnahme neuer Anlagen für Erneuerbare Energien und des damit verbundenen Anstiegs der EEG-Umlage auch in den nächsten Jahren sehr wahrscheinlich. „Fortlaufende energetische Sanierungen im Bestand, anhaltende Neubautätigkeit mit hohem energetischen Grundstandard sowie Verbrauchsoptimierungen sowohl auf Eigentümer- als auch Nutzerseite haben im vierten Jahr in Folge zu einem Rückgang der Heizkosten geführt“, so Janssen. Eine Umkehrung dieser Entwicklung, beispielsweise durch steigende Zuschläge auf gesunkene Einkaufspreise, sei jedoch künftig nicht ausgeschlossen. „Wie bei den Versicherungskosten zeichnet sich der im Vorjahr vermutete Kostenanstieg bei der Bewachung infolge eines erhöhten Sicherheitsbedürfnisses noch nicht ab“, so Janssen. Erhöhte und erweiterte Service Level (Mannstärke, Präsenzzeiten, komplexere Sicherheitstechnik) werden aber den Druck auf die Kosten erhöhen. Proportional zu den Mietpreishöhen haben die Verwaltungskosten analog des 5-Jahres-Trends erneut zugelegt. „Wir beobachten weiterhin eine wachsende Bereitschaft der Eigentümer bzw. Asset Manager, höhere Preise für höhere Managementqualität zu zahlen“, so Janssen.

Ulrike Janssen abschließend: „Für die nächsten Jahre gehen wir von leicht steigenden Büronebenkosten aus. Steigerungsraten von knapp 10 % wie Ende der 2000er Dekade sind dabei jedoch nicht zu erwarten.“

Quelle: JLL

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Weiterhin gedämpfte Stimmung bei Immobilienfinanzierern

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Frankfurt, 29. Juni 2017 (Marktnews) – Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) zeigt im 2. Quartal 2017 einen Anstieg um 6,5 Punkte und bilanziert damit den ersten Zuwachs seit dem 1. Quartal 2016. In summa verbleibt der Index trotzdem im Minusbereich (minus 5,5). „Trotz des Anstiegs verharrt das Finanzierungsbarometer damit erstmals seit fünf Jahren in zwei aufeinander folgenden Quartalen im Negativbereich. Die Stimmung am Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen bleibt nach wie vor gedämpft“, so Alexandra Kucera, Debt Advisory JLL Germany. Kucera weiter: „Bezogen auf die letzten sechs Monate kann die Finanzierungssituation als leicht verbessert eingeschätzt werden. Der entsprechende Saldo aus positiven und negativen Bewertungen legt um 6,7 auf 5,4 Punkte zu.“

Andererseits rechnen die Finanzierungsexperten für die kommenden sechs Monate mit einer Verschlechterung der Lage: Der entsprechende Saldo der Finanzierungserwartung verbleibt trotz des Anstiegs um 6,3 Punkte mit minus 16,3 Punkten deutlich im negativen Bereich. Gleichzeitig sehen nach wie vor etwa drei Viertel der Umfrage-Teilnehmer weder im Rück- noch im Ausblick spürbare Veränderungen.

„Die erwartete Eintrübung der Finanzierungsbedingungen ist bisher nicht in spürbarem Umfang eingetreten. Auf dem Immobilieninvestmentmarkt bleiben die Volumina hoch. Die negativen Finanzierungserwartungen dürften dem sich inzwischen auf alle Nutzungsarten und Risikoklassen verlagernden Margendruck sowie dem unverändert als belastend gewerteten regulatorischen Umfeld geschuldet sein“, so Dr. Oliver Lerbs, stellvertretender Bereichsleiter für Internationale Finanzmärkte und Finanzmanagement am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW). Lerbs weiter: „Zwar gab es für die Kredit- und Kapitalmärkte bei der letzten EZB-Ratssitzung leichte Anzeichen für einen allmählichen Ausstieg aus der nach wie vor äußerst expansiven Geldpolitik. Die Anleihekäufe werden bis Ende des Jahres aber in unverminderter Höhe fortbestehen und auch der Leitzins wird bei null bleiben. Im Bereich der langfristigen Zinseinstände hat sich die Zinskurve rund 50 Basispunkte vom bisher niedrigsten Stand Ende 2016 nach oben bewegt.“

Erwartungen insbesondere bei Einzelhandelsfinanzierungen getrübt

Alle vier Nutzungsarten (Büro, Logistik, Einzelhandel, Wohnen) zeigen eine stabile bis leicht verbesserte Entwicklung bei rückläufigen Geschäftserwartungen für die kommenden sechs Monate. Insbesondere die Erwartungen an die Finanzierung von Einzelhandelsimmobilien werden negativer eingeschätzt: Sie notieren auf dem niedrigsten Wert seit Ende 2012. „Der Einzelhandel steht weiterhin durch E-Commerce unter Druck. Dadurch stagnieren Umsätze und Nachfrage im stationären Handel. Selbst in Top-Lagen steigen die Mieten kaum noch. Entsprechend weniger Fläche befindet sich in Planung“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Weniger pessimistisch, wenn auch weiterhin verhalten sind die Erwartungen bei Büro- und Wohnimmobilien. „Dies unterstreicht, dass trotz der weiterhin hohen Nachfrage nach Büro- und Wohnraum in den größten deutschen Städten Finanzierungen keineswegs Selbstläufer sind“, so Kucera.

Aufhellung bei der Bewertung der Refinanzierungsinstrumente

Anders als zu Jahresbeginn sehen die Experten keine weitere Verschlechterung beim Status der Refinanzierungsinstrumente. Die Salden aus positiven und negativen Einschätzungen legen deutlich zu und liegen wieder im positiven Bereich. „Auch die Erwartungen an die Entwicklung der Refinanzierungsmärkte in den kommenden sechs Monaten zeigen sich deutlich verbessert. Der Pessimismus ist weitestgehend verflogen und in vorsichtigen Optimismus umgeschlagen“, so Kucera. Lediglich noch bei unbesicherten Schuldverschreibungen und Immobilienaktien erwarten in der aktuellen Umfrage mehr Experten eher eine Verschlechterung als eine Verbesserung.

Sinkende Margen und steigende LTVs

Zusätzlich werden die Finanzierungsexperten jeweils im zweiten Quartal um Einschätzungen zu marktüblichen Margen und Loan-to-Value Ratios für Objektfinanzierungen in den Risikoklassen „Core“ und „Value-Add“ gebeten. Vor allem im Core-Segment hat sich der längerfristige Abwärtstrend demnach fortgesetzt: Nach einem kurzzeitigen Anstieg 2016 nannten die Experten für jede Nutzungsart wieder niedrigere Margen. Bei Büro und Logistik sind die Margen auch in der Risikoklasse Value-Add rückläufig. Je nach Nutzungsart liegen die Durchschnittsmargen bei Value-Add-Finanzierungen 50-70 bps oberhalb von Core.

Bei der Einschätzung markttypischer LTVs zeichnen sich sowohl im Core- als auch im Value-Add-Segment gegenüber 2016 in allen Nutzungsarten Zunahmen ab. Im Core-Segment liegt die durchschnittlich genannte Fremdfinanzierungsquote derzeit zwischen 66 % bei Logistik (2016: 60 %) und 74 % bei Wohnen (2016: 67 %). Die Fremdfinanzierungsquoten bei Value-Add-Projekten sind niedriger als bei Core. „Aus unserer Sicht spiegelt sich hier die Tatsache wider, dass die Kreditvergaberichtlinien der Banken den derzeit im Markt sichtbaren Rendite-Rückgängen nur bedingt folgen bzw. folgen können. Dies kann als Zeichen der Robustheit von Kreditausläufen im Falle von Wertkorrekturen gedeutet werden“, so Kucera.

Quelle: JLL

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