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Frankfurt, 20. Januar 2022 – Der deutsche Investmentmarkt für Logistikimmobilien hat seinen Rekordkurs nach dem dritten Quartal nicht nur bestätigt, sondern in den letzten drei Monaten 2021 nochmals an Dynamik zugelegt. Mit 3,6 Mrd. Euro Transaktionsvolumen erzielte der Markt das stärkste Einzelquartal der vergangenen sieben Jahre, so dass nun mit 10,2 Mrd. Euro erstmals die Marke von zehn Mrd. Euro geknackt wurde. Der Vorjahreswert wurde so um 17 Prozent übertroffen. Auch die Zahl der Transaktionen erreichte im zweiten Halbjahr mit 171 einen Höchstwert für die vergangenen fünf Jahre. Insgesamt gab es 2021 exakt 316 Transaktionen nach 262 im Jahr davor.

Der langfristige Vergleich zeigt, wie stark das Jahr wirklich war: Den eigenen Zehnjahresschnitt hat das Investmentjahr 2021 mit einem Plus von 107 Prozent mehr als verdoppelt. Kann der Markt dieses Niveau auch im laufenden Jahr bestätigen? Diana Schumann, Co-Head of Industrial Investment JLL Germany, blickt optimistisch auf die kommenden Monate: „Die Pipeline für Logistikinvestments ist weiter sehr gut gefüllt. Der gesamte Bereich befindet sich in einer Transformationsphase: Investoren und Eigennutzer optimieren derzeit Ihre Portfolien und nutzen das attraktive Preisniveau. Das bietet viele Chancen für Käufer. Spannend wird dabei die Frage sein, wie stark die ESG-Kriterien die Entscheidungen bereits prägen werden.“

Investoren interessierten sich 2021 vor allem für große Pakete

Unter den größten Deals des Jahres finden sich vor allem Portfolios: Allen voran das Exeter Portfolio, das vom Asset/Fonds-Manager EQT Exeter an Singapurs Staatsfonds GIC ging.  Viele deutsche Assets wurden im Rahmen von pan-europäischen Portfoliotransaktionen gehandelt. Der Trend „je größer, desto besser“ setzt sich weiter fort.

Vor allem Core-Plus-Objekte wurden gehandelt und erzielten einen Anteil am Gesamttransaktionsvolumen von 41 Prozent. Dahinter folgen Value-Add-Produkte mit 26 Prozent vor Core mit 24 Prozent. Opportunistische Objekte kamen nur auf acht Prozent. „Die Verlagerung auf Core plus und Value Add beweist zum einen, dass Investoren an das weiter große Wertschöpfungspotenzial dieser Objekte glauben und gleichzeitig versuchen, ihre Rendite zu optimieren“, sagt Dominic Thoma. Der Markt für Logistik-Investments profitiert hier vor allem vom weiterwachsenden E-Commerce, der auch zum Beginn des dritten Pandemiejahres konstant Stärke beweist. Die große Nachfrage nach Lebensmittellogistik machte Kühlläger als gefragte Investmentprodukte marktfähig, wie unter anderem am Verkauf des Sonic Portfolios an die Swiss Life zu beobachten war.

Internationale Investoren haben auf Käuferseite die Nase leicht vorne

Auf Käuferseite waren Asset/Fonds Manager mit 43 Prozent besonders sichtbar, während Spezialfonds mit elf Prozent erst mit Abstand folgen. Auch auf der Verkäuferseite sind Asset/Fonds Manager mit 30 Prozent vorne, haben aber mit Corporates (23 %) und Entwicklern (19 %) zumindest zwei starke Verfolger. Bei Entwicklern ist zu beobachten, dass sie vermehrt Bestände mit längeren Mietlaufzeiten in Betracht ziehen, wie der von JLL auf Verkäuferseite begleitete Ankauf des Siemens-Areals in Nürnberg durch die VGP-Gruppe zeigt. So werden Entwicklungspipelines mit längerfristigem Zeithorizont gefüllt, um den Bedarf an Re-Development-Grundstücken zu decken.

Großen Einfluss auf das deutsche Marktgeschehen hatten 2021 erneute ausländische Investoren. 52 Prozent der Investitionssumme stammt aus internationalen Kapitalquellen. Auf Verkäuferseite sind internationale Akteure dagegen nur zu 34 Prozent des Transaktionsvolumens vertreten, was den Trend zu Buy&Hold der vergangenen Quartale belegt. 2021 haben ausländische Investoren per Saldo so fast zusätzliche 1,8 Mrd. Euro in Logistik-Assets aufgebaut.

Aktuell scheint es, als könne nur der Angebotsmangel den Markt bremsen. Dass die Nachfrage längst nicht mehr bedient werden kann, belegt die erneut starke Renditekompression: „In allen Standorten der Big 7 gab die Rendite 35 Basispunkte binnen eines Jahres nach. Köln und Stuttgart liegen nun bei 3,10 Prozent, alle anderen bei 3,00 Prozent. Es ist bereits absehbar, dass sich der Trend fortsetzen wird“, gibt Diana Schumann einen Ausblick auf das laufende Jahr.

Quelle: JLL (20.01.2022)