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Der gewichtete europäische nominale Büro-Mietpreisindex von JLL* hat im dritten Quartal 2021 leicht zugelegt  (+0,8% gegenüber Q2).  Mit 1,3 Prozent liegt der jährliche Anstieg der europäischen Büromieten im Jahresvergleich allerdings nach wie vor deutlich unter dem Fünfjahresschnitt (3,4 %). Mietzuwächse wurden in acht der 24 Index-Städte notiert, darunter drei deutsche Immobilienhochburgen.

Die Stimmung auf den Vermietungsmärkten verbesserte sich im dritten Quartal 2021 weiter mit einer Wiederbelebung der Nachfrage in vielen europäischen Märkten. Der Büroflächenumsatz zeigt mit 2,5 Mio. m² in den Monaten Juli bis Ende September einen weiteren leichten Anstieg von 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Insgesamt liegt der Dreivierteljahresumsatz mit ca. 7,2 Mio. m² aber noch deutlich, unter dem Fünfjahresdurchschnitt von 8,8 Mio. m² in den Quartalen 1-3.

Der Leerstand von Büroflächen in Europa ist im dritten Quartal um 10 Basispunkte auf 7,6 Prozent gestiegen. „ Dies ist der niedrigste Quartalsanstieg seit Beginn der Pandemie, obwohl im gleichen Zeitraum 1,4 Mio. m² neue Flächen auf den Markt gekommen sind – ein deutlicher Hinweis auf die positiven Auswirkungen der europaweiten Nachfragebelebung“, so Hela Hinrichs, Senior Director, JLL EMEA Research & Strategy. Hinrichs weiter: „ Besonders im Fokus standen Projekte, die den Nutzern erstklassige Flächen für ihre Mitarbeiter bieten und sie bei der Suche nach Talenten mit angemessenen Anreizen unterstützen. Auf der anderen Seite profitieren Vermieter, die ihr Risiko durch Vorvermietungen verringern wollen“.

Büromieten bleiben überwiegend unverändert

Die jüngste Erholung der Nachfrage und die robuste Performance erstklassiger Büroflächen während der Pandemie zeigten sich in einem Wachstum der Spitzenmieten im dritten Quartal 2021. Der gewichtete europäische nominale Büro-Mietpreisindex von JLL* legte leicht zu (+0,8% gegenüber Q2, immerhin die höchste Zunahme seit Beginn der Pandemie). Mit 1,3 Prozent liegt der jährliche Anstieg der europäischen Büromieten im Jahresvergleich allerdings nach wie vor deutlich unter dem Fünfjahresschnitt (3,4 %). Mietzuwächse wurden in acht der 24 Index-Städte notiert, darunter drei deutsche Immobilienhochburgen: Edinburgh (+2,8% gegenüber Vorquartal auf  463 Euro/m²/Jahr), Frankfurt (+2,4% auf 510 Euro/m²/Jahr), München (+2,4% auf 504/m²/Jahr), London Westend (+2,2% auf 1.471 Euro/m²/Jahr), Barcelona (+1,9% auf 330 Euro/m²/Jahr), Madrid (+1,4% auf 438 Euro/m²/Jahr), Berlin (+1,3% auf 462 Euro/m²/Jahr) und Stockholm (+0,7% auf 755 Euro/m²/Jahr). Die Spitzenmieten in allen anderen europäischen Index-Städten blieben unverändert.

Insgesamt wird deutlich, dass die Unternehmen bei Abschluss eines neuen Mietvertrages einen sehr starken Fokus auf die Ausstattungsqualität der Flächen und vermehrt auf ESG-konforme Aspekte legen. Im Wettbewerb um Fachkräfte nehmen zusätzlich auch die Ausstattung des Arbeitsplatzes und der Wohlfühlcharakter der Bürofläche ein immer stärkeres Gewicht ein und können zum Differenzierungsmerkmal werden.

Die effektiven Netto-Spitzenmieten sind gegenüber dem zweiten Quartal 2021 um 0,6 Prozent gestiegen, wenngleich die Mietanreize insbesondere für Mieter, die Projekte anmieten wollen, nach wie vor hoch sind. Utrecht (+3,0% gegenüber Vorquartal), München und Frankfurt, beide mit einem Plus von 2,4%, notierten die höchsten Anstiege im dritten Quartal, während Märkte wie Warschau (-7,8% gegenüber Vorquartal) einen deutlichen Mietpreis-Rückgang erlebten.

Nur noch drei Städte sind in den beiden rechten Quadranten der JLL Immobilienuhr (Mietpreisrückgang) gesetzt. Im zweiten Quartal waren es noch acht. 21 bewegen sich mittlerweile in den linken Quadranten mit Mietpreisanstieg, darunter auch wieder London City und London Westend. In Städten wie Amsterdam, Brüssel und Prag könnte in den kommenden Jahren ein stetiges Wachstum der Spitzenmieten zu registrieren sein.

Bis Ende des Jahres werden für einige wenige europäische Städte leichte Einbußen bei den Spitzenmieten erwartet, die meisten Märkte dürften stabil bleiben. Möglich 2022 ist ein Aufwärtsdruck im Index mit einem stärkeren Wachstum in 2023.

Nachfrage steigt – Untermietflächen nehmen ab

Die Stimmung auf den Vermietungsmärkten verbesserte sich im dritten Quartal 2021 weiter mit einer Wiederbelebung der Nachfrage in vielen europäischen Märkten. Der Büroflächenumsatz zeigt mit 2,5 Mio. m² in den Monaten Juli bis Ende September einen weiteren leichten Anstieg von 2 Prozent gegenüber dem Vorquartal. Dabei ist die Umsatzentwicklung in den untersuchten mittel /osteuropäischen (-5 %) sowie westeuropäischen Märkten (+ 5%) entgegengesetzt.

Auf gesamteuropäischem Niveau bleibt der Flächenumsatz im dritten Quartal jedoch 20 Prozent unter dem Fünfjahres-Quartalsdurchschnitt.

Die zwischen Juli und Ende September verzeichnete Vermietungsaktivität umfasste überwiegend mittelgroße Deals von ca. 3.000 m², dynamisiert von Nutzern aus den Bereichen Technologie und professioneller Dienstleistungen, Life Science sowie dem öffentlichen Sektor. Insgesamt liegt der Dreivierteljahresumsatz mit ca. 7,2 Mio. m² noch deutlich, unter dem Fünfjahresdurchschnitt von 8,8 Mio. m² in den Quartalen 1-3.

Die Nachfrage in den großen Märkten erholt sich anscheinend genauso schnell, wie sie während des Höhepunkts der Pandemie schwand. In London liegen die aktive Nachfrage und Mietern angebotene Vertragsentwürfe (under offer) mittlerweile sowohl deutlich über dem Zehnjahresdurchschnitt als auch über dem Niveau vor Covid-19. Der vierteljährliche Flächenumsatz erreichte 233.000 m² (ein Zuwachs von +167 % im Vergleich zum Vorjahr), entsprechend dem höchsten Volumen seit dem vierten Quartal 2019. Große Deals, etwa durch Technologieunternehmen wie Facebook (28.800 m²) oder dem Flex-Betreiber The Office Group (15.000 m²) waren Treiber des Umsatzes zwischen Juli und Ende September. Drei Monate vor Jahresende erreichte die britische Hauptstadt ein Umsatzergebnis in den ersten drei Quartalen von insgesamt 502.000 m².

In Paris, dem größten Büromarkt Europas, nimmt die Erholung weiter zu: Der Flächenumsatz im dritten Quartal (406.000 m²; +66 % gegenüber Vorjahr) hat zusammen mit dem Halbjahresergebnis für ein

Dreivierteljahresvolumen von ca. 1,2 Mio. m² gesorgt. Anmietungen von Technologieunternehmen, aus dem Bereich der Rechtsberatung und Life Science, letztere beispielsweise mit einer großen Anmietung über 9.000 m² durch SANOFI im CBD, spielen weiterhin eine zentrale Rolle bei der Umsatzwiederbelebung.

Der vierteljährliche Flächenumsatz (Q3) in den sieben deutschen Immobilienhochburgen erreichte nach besonders starken Aktivitäten Ende September ein Volumen von 818.000 m² (+ 39%) gegenüber Vorjahr). Zum Ende des Dreivierteljahres summiert sich der Büroflächenumsatz in den Big 7 auf insgesamt 2,15 Mio. m². Das sind immerhin gut 12 Prozent mehr als im Vorjahr. Letztendlich bestätigt diese Entwicklung die Eigenschaft des Büromarktes als nachlaufender Indikator der Konjunktur. Für das Gesamtjahr 2021 könnten 2,9 Mio. m² und damit 9 Prozent mehr als 2020 erreicht werden, ein Ergebnis  noch weit entfernt allerdings (-23 %) vom Fünfjahresschnitt.

Während Hamburg (372.000 m²), Köln (217.000 m²), Frankfurt (271.000 m²) und Berlin (548.000 m²) mit fast 48 (Hamburg) bis 12 Prozent (Berlin) deutlich bis sehr deutlich über Vorjahresniveau in den ersten neun Monaten liegen, bleiben Düsseldorf (214.000 m²), München (441.000 m²) und Stuttgart (83.000 m²)  aktuell noch hinter dem Vergleichszeitraum in 2020 zurück. Allerdings macht sich auch in diesen Märkten eine Belebung bemerkbar, das Minus hat sich im Vergleich zum Halbjahr reduziert.

Deutlich zweistellige Wachstumsraten gegenüber dem zweiten Quartal verzeichneten Dublin (+98 % auf 40.000 m²), Brüssel (+42 % auf 100.000 m²) und Barcelona (+27% auf 61.000 m²) zwischen Juli und Ende September. Warschau konnte ein Plus von 18 Prozent notieren, (auf 86.500 m²) Moskau performt auf Jahresniveau am besten mit einem Plus von 140 Prozent auf 347.000 m² im dritten Quartal.

Trotz Zuwächsen innerhalb der letzten 12 Monate, weisen Stockholm (-48% gegenüber Vorquartal), Mailand (-27% und Prag (-12%) eine geringere Umsatzaktivität im dritten Quartal auf.

Europaweit spiegelt sich die positive Stimmung auch in dem rückläufigen Volumen an verfügbaren Untermietflächen wider. Viele Unternehmen entscheiden sich, Untermietflächen, die sie angeboten hatten, vom Markt zu nehmen und selbst neu zu belegen. Ein weiteres Anzeichen für die verbesserten Nachfrageaussichten ist die zunehmende Häufigkeit von Mietvertragsklauseln, die eine erste Präferenz bei neuen Flächenoptionen gewährleisten. Die

Nachfrage der Unternehmen konzentriert sich immer stärker auf erstklassige Qualität, die sich durch ein hohes Maß an Nachhaltigkeit, gute Erreichbarkeit und Nähe zu anderen Einrichtungen auszeichnet. Infolgedessen kann die Bevorzugung zu solchen Flächen mittel- bis langfristig zu Risiken bei veralteten B- und C-Beständen führen. Für die letzten drei Monate wird ein weiterer Nachfragezuwachs nach erstklassigen Büroflächen erwartet.

Höhepunkt des aktuellen Bauzyklus und des Leerstandsanstiegs in 2022 erwartet

Der Leerstand von Büroflächen in Europa ist im dritten Quartal um 10 Basispunkte auf 7,6 Prozent gestiegen. Dies ist der niedrigste Quartalsanstieg seit Beginn der Pandemie, obwohl im gleichen Zeitraum 1,4 Mio. m² neue Flächen auf den Markt gekommen sind – ein deutlicher Hinweis auf die positiven Auswirkungen der europaweiten Nachfragebelebung. Besonders im Fokus standen Projekte, die den Nutzern erstklassige Flächen für ihre Mitarbeiter bieten und sie bei der Suche nach Talenten mit angemessenen Anreizen unterstützen. Auf der anderen Seite profitieren Vermieter, die ihr Risiko durch Vorvermietungen verringern (wollen).

Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage ist in Europas Märkten nach wie vor sehr unterschiedlich. Sieben der 24 Indexstädte verzeichneten im dritten Quartal 2021 einen Rückgang des Leerstands, darunter Moskau (-100 Basispunkte auf 11,8 %), Stockholm (-80 Basispunkte auf 10,2 %) und Madrid (-30 Basispunkte auf 9,3 %). Für 11 Märkte wurde ein Anstieg des verfügbaren Angebots notiert, wobei die deutlichsten vierteljährlichen Zuwächse in Barcelona (+170 Basispunkte auf 8,4 %) und Den Haag (+150 Basispunkte auf 5,6 %) zu verzeichnen waren. In Amsterdam, Edinburgh, Paris, Prag und Warschau blieb der Leerstand stabil.

Um ein Drittel ist das aggregierte Leerstandsvolumen der sieben deutschen Immobilienhochburgen im 12-Monatsvergleich gestiegen. Aktuell stehen knapp 4,3 Mio. m² kurzfristig zur Verfügung, entsprechend einer nach wie vor niedrigen Leerstandsquote von 4,5 Prozent. Seit dem Tiefpunkt 2019 hat die Quote damit um 150 Basispunkte zugelegt. Angesichts des zu erwartenden Neubauvolumens wird von einer weiter steigenden Quote ausgegangen. Zum Jahresende dürfte sie bei 4,6 Prozent liegen, im nächsten Jahr dann die 5-Prozent-Marke überschreiten.

Die Pandemie scheint den Höhepunkt des aktuellen Bürobauzyklus   abgeflacht zu haben. Viele geplante Büroprojekte wurden in den europäischen Märkten verschoben oder ganz gestrichen. Das Jahr 2022 dürfte mit rund 7,4 Mio. m², die europaweit zur Fertigstellung anstehen, den Höhepunkt des aktuellen Bürobauzyklus (und des Leerstandsanstiegs) bilden. Die Fertigstellungen in einer Größenordnung von 6,8 Mio. m², die derzeit für 2023 geplant sind, werden wahrscheinlich nicht erreicht, Projekte, die noch nicht im Bau sind, werden sich weiter verzögern und erst begonnen, wenn die Entwickler maßgebliche Vorvermietungen vorweisen können. Die Verlangsamung der Projektentwicklungen und die erwartete Nachfragebelebung dürften nach 2022 zu einem stärkeren Mietwachstum bei erstklassigen Flächen führen.

Quelle: JLL