Berlin, 17.07.2020 (OPM): Scope bewertet den geschlossenen Publikums-AIF PROJECT Metropolen 20 mit einem Preliminary Rating von bbb+ (AIF). Der Fonds lässt eine ausgewogene risikoadjustierte Rendite erwarten.

Über den Publikums-AIF PROJECT Metropolen 20 geschlossene Investment GmbH & Co. KG können sich die Anleger ab einer Mindestzeichnungssumme von 10.000 Euro zzgl. 5% Agio an Immobilienprojektentwicklungen mit wohnwirtschaftlichem Fokus beteiligen. Hierfür wird der AIF mittelbar über die Beteiligungsgesellschaft PROJECT M 20 Beteiligungs GmbH & Co. KG zusammen mit anderen Investmentgesellschaften der PROJECT-Gruppe in diverse Immobilienprojektgesellschaften investieren. Der Fonds ist als Blindpool konzipiert. Gemäß den Anlagebedingungen liegt der Investitionsfokus in Deutschland. Darüber hinaus sind auch Investitionen in anderen Mitgliedstaaten der EU oder Vertragsstaaten des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum sowie in der Schweiz und Großbritannien möglich, jedoch nur für Österreich angestrebt.

Da der Fonds den Grundsatz der Risikomischung einhalten muss, sollen mindestens zehn verschiedene Immobilienentwicklungen in mindestens drei verschiedenen Metropolregionen angebunden werden. Da der Vertriebsstart des Fonds erst am 01.07.2020 erfolgte, sind zum Ratingstichtag 30.06.2020 noch keine Projektentwicklungen angebunden, wenngleich bereits fünf Immobilienentwicklungen in den Metropolregionen München, Rheinland, Rhein-Main und Nürnberg als mögliche Erstinvestitionen identifiziert wurden.

Gemäß dem Finanz- und Investitionsplan entspricht das geplante Eigenkapital in Höhe von 15 Mio. Euro zugleich dem Mindestkapital des Fonds. Zum Stichtag des Fondsratings ist noch kein Eigenkapital platziert. Die Aufnahme von Fremdkapital ist auf allen Gesellschaftsebenen ausgeschlossen. Die Dauer des Publikums-AIF ist befristet bis zum 30.06.2030, so dass die geplante Fondslaufzeit rund 10 Jahre beträgt. Die Laufzeit kann mittels Gesellschafterbeschluss um vier Jahre auf maximal rund 14 Jahre verlängert werden.

Die Anleger können aus drei Anteilklassen auswählen. Anteilklasse A (keine Entnahme von gezeichnetem Kommanditkapital), Anteilklasse B (4% p.a. Entnahme) und Anteilklasse C (6% p.a. Entnahme). Gemäß den wesentlichen Anlegerinformationen sollen Anleger der Anteilklasse A prognosegemäß insgesamt 152% bezogen auf das Eigenkapital erhalten, was einer internen Verzinsung (IRR) von 4,7% entspricht. Bei der Anteilklasse B werden 138,7% (IRR = 3,6%) und bei der Anteilklasse C 142% (IRR = 3,7%) erwartet. Hinsichtlich der geplanten Rendite liegt diese deutlich unterhalb derjenigen der Vorgängerfonds. Besonders vor dem Hintergrund des Risikoprofils von Immobilienprojektentwicklungen ist diese vergleichsweise gering. Das von der PROJECT-Gruppe verwendete Sicherheitskonzept fließt wiederum positiv in das Rating ein. Darüber hinaus stellen COVID-19-bedingt insbesondere ein Nachfragerückgang und Bauzeitverzögerungen ernstzunehmende Risikofaktoren für künftige Veräußerungserlöse und damit für mögliche Renditereduzierungen dar. Die Investitionsstrategie sieht vor, die verfügbare Liquidität und die Veräußerungsgewinne erneut in Immobilienentwicklungen zu reinvestieren. Somit liegt ein Reinvestitionsrisiko bei diesem Fonds vor.

Positiv beeinflusst wurde das Rating durch:
– Sehr erfahrener und seit Jahren stark wachsender Anbieter mit Fokus auf die Entwicklung von Wohnimmobilien in deutschen Metropolregionen und in Wien
– Bisher ausnahmslos positive Exit-Renditen auf Objektebene bei insgesamt 57 abgeschlossenen Projektentwicklungen seit 2005, teilweise wurden diese jedoch durch Gebührenverzicht ermöglicht
– Sehr guter Marktzugang und breites Netzwerk des Asset Managers
– Keine Fremdkapitalaufnahme geplant
– Kein Währungsrisiko, da ausschließlich Euro-Investments und eine währungskongruente Finanzierung angestrebt sind
– Breite regionale Diversifikation angestrebt

Als Risikotreiber identifiziert Scope vor allem:
– Hohe Konkurrenz bei Immobilienprojektentwicklungen besonders im Wohnbereich, wenngleich durch COVID-19 Chancen aus einem günstigeren Objektzugang und niedrigeren Gestehungskosten entstehen könnten
– Durch das vorliegende Reinvestitionsrisiko Herausforderung, in schlechterem Marktumfeld die Renditeprognosen aufrechtzuerhalten
– Geplante Rendite liegt deutlich unterhalb derjenigen der Vorgängerfonds
– Bisher noch begrenzter Track Record im Bereich Projektentwicklungen von Gewerbeimmobilien, die in diesem Produkt beigemischt werden sollen

Das Vertragswerk, die zusätzlichen Informationen der Gesellschaft und das vorliegende Asset Management Rating bilden die Bewertungsgrundlage dieses Ratings. Für die PROJECT Investment Gruppe wurde von Scope am 12.06.2020 eine Aktualisierung des Asset Management Ratings veröffentlicht. Scope stufte das Asset Management Rating der PROJECT Investment Gruppe im Segment Immobilien auf A+AMR ein und attestiert dem Unternehmen eine gute Qualität und Kompetenz im Asset Management.

Quelle: Scope Analysis GmbH