© IMMAC Gruppe

Landshut, 02.10.2018 – Die IMMAC Gruppe war 2013 der erste Anbieter, der in Deutschland eine Lizenz für seine Kapitalverwaltungsgesellschaft namens HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG erhielt, und auch bereits davor eine blendende Leistungsbilanz aufweisen konnte. 2018 legt der Hamburger Anbieter nach einigen erfolgreichen Platzierungen mehrerer deutscher Pflegeeinrichtungen und einer österreichischen Pflegeeinrichtung das erste Produkt zur Finanzierung von Sozialimmobilien in Irland auf. Grund für die Redaktion des BeteiligungsReport, sich dies detaillierter anzusehen. Ein Blick in das Angebot lohnt sich wieder einmal, ohne die folgende Fondsbesprechung vorwegnehmen zu wollen.

DER ANBIETER

Die Wurzeln der IMMAC Gruppe in Hamburg liegen im Jahr 1997. Das Haus ist seit diesem Zeitpunkt spezialisiert auf Investitionen im Sozialimmobilienbereich – neudeutsch auch Health Care Sektor genannt – und in diesem Segment unangefochtener Marktführer. Der erste Fonds wurde 1998 emittiert. Die in der Leistungsbilanz zum Ende 2016 dokumentierten knapp 90 Fonds sind aus Sicht der Anleger makellos. Auch die Produkte unter der neuen Rechtslage laufen ohne jegliche Störung und zur Freude der Investoren. Das liegt auch daran, dass eine konsequente Objektankaufsprüfung kombiniert wird mit einer stetigen segmentorientierten Marktanalyse. Das Gesamtinvestitionsvolumen der IMMAC Gruppe und des Schwesterunternehmens DFV Deutsche Fondsvermögen summiert sich insgesamt auf etwa 1,5 Milliarden Euro.

Die HKA Hanseatische Kapitalverwaltung AG hat seit Mitte 2013 die Dienstleistungen der IMMAC Verwaltungsgesellschaft für Immobilienfonds mbH mit deutlich über 100 Pflegeeinrichtungen übernommen. Inzwischen sind bereits zahlreiche Produkte unter dem KAGB sowohl als Publikums- als auch als Spezial-AIF emittiert und vollständig platziert worden.

DAS KONZEPT

Der Anleger des IMMAC Irland Sozialimmobilien I Renditefonds beteiligt sich über den Publikums-AIF an einer irischen Holdinggesellschaft, welche über Betriebsgesellschaften drei Pflegeeinrichtungen im Großraum Dublin betreibt. In diesen Einrichtungen werden insgesamt 200 Pflegeplätze angeboten, je 66 davon in den Pflegeheimen Glengara Park und Mount Hybla sowie weitere 68 in der Einrichtung Beechfield Manor. Die Pflegestandorte werden direkt durch die irischen Betriebsgesellschaften betrieben, die sich mittelbar im Besitz des AIF befinden. Aktuell weisen die Einrichtungen eine sehr gute Auslastung zwischen 95 und 98 Prozent auf. Das Potential scheint auch langfristig vorhanden zu sein. Die Einwohnerzahl im Großraum Dublin lag 2016 bei über 1,3 Millionen Einwohner, von denen 27 Prozent über 65 Jahre waren. Die Bevölkerungsprognose für Irland geht von einer Verdreifachung dieser Altersgruppe von etwa 0,53 Millionen (2011) auf 1,45 Millionen Menschen (2046) aus. Die Folge wird eine erhöhte Nachfrage an Pflegeplätzen sein.

Das Gesamt-Investitionsvolumen von 37,7 Millionen Euro wird in Höhe von 15,8 Millionen Euro durch Fremdkapital finanziert. Die Fremdkapitalquote liegt somit bei 41,8 Prozent. Die Konzeption sieht keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vor, sondern Einkünfte aus Kapitalvermögen. So wird nicht nach dem Belegenheitsprinzip der Investitionsobjekte besteuert, sondern am Standort der Fondsgesellschaft, also in Deutschland. Der Anleger kann von der derzeitigen Abgeltungssteuer (25% zzgl. Soli) profitieren und sich die Mühe und/oder Kosten einer irischen Steuererklärung ersparen. Das ist bei einem Immobilieninvestment wohl so noch nie dagewesen.

Die unternehmerische Beteiligung zeichnet sich durch Chancen und Risiken aus dem Betrieb von drei irischen Pflegeeinrichtungen bei diesem Investmentvermögen aus.  Die Fondskosten werden mit 16,73 Prozent initial und 1,34 Prozent p.a. laufend vom Nettoinventarwert als marktüblich gesehen. Positiv fällt die anfänglich hohe Eigenkapitalquote und die überdurchschnittliche Tilgung nach zehn vollen Betriebsjahren auf. Die prognostizierte Ausschüttung beläuft sich auf 5,25 Prozent p.a. anteilig in Form einer monatlichen Zahlungsweise. Hinzu kommt eine geplante Ausschüttung zum Verkauf von 136 Prozent Mitte 2033. Die Gesamtrückflussprognose wird mit über 215 Prozent ausgewiesen.

FAZIT

Wieder einmal hat die IMMAC Gruppe mit dem IMMAC Irland Sozialimmobilien I Renditefonds ein innovatives Investmentkonzept vorgelegt, das die Redaktion des BeteiligungsReport zum Deutschen BeteiligungsPreis in der Kategorie TOP innovatives Investmentvermögen nominiert hat. Die Auszeichnung ist nicht nur wegen des interessanten Investitionsstandorts Irland gerechtfertigt, viel mehr hat uns eine Kombination aus Private Equity – ohne den bei dieser Assetklasse oft üblichen Blind-Pool-Charakter – und Immobilien verbunden mit der Reputation des Initiators überzeugt.

Autor: epk media