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MÜNCHEN,13. September 2017 (Marktnews): In den meisten Märkten, in denen LaSalle als Investor im Auftrag seiner Kunden agiert, werden Nachhaltigkeitsmaßnahmen durch Regelungen und Gesetze vorgeschrieben oder gefördert. Das macht Nachhaltigkeit zu einem entscheidenden Faktor bei der langfristigen Werterhaltung von Investitionen. In den vergangenen zehn Jahren hat sich Anzahl und Reichweite dieser Gesetze und Regelungen stark erhöht und die Immobilienwirtschaft in mehrfacher Hinsicht direkt beeinflusst.

Die Bilanz globaler Abkommen bezüglich Ratifizierung und Einhaltung ist eher gemischt

Auf globaler Ebene wurde mit dem Pariser Klimaabkommen im Dezember 2015 ein wichtiger Meilenstein erreicht. 174 Ländern ratifizierten das Abkommen und verpflichteten sich, ihre Treibhausgasemissionen zu verringern, um die Auswirkungen des Klimawandels zu verlangsamen. In der Folge wurde damit begonnen, die ratifizierten Verpflichtungen über öffentliche Maßnahmen umzusetzen. Das wird das Management von Immobilien zukünftig beeinflussen.

Auch wenn das Pariser Klimaabkommen auf globaler Ebene einen der bedeutendsten Versuche darstellt, Nachhaltigkeit durch gesetzliche Regelungen zu erhöhen, existieren bereits seit vielen Jahren auch auf anderen Ebenen Nachhaltigkeitstreiber. So hat die EU im Laufe der Jahre eine Reihe von Maßnahmen zur Bekämpfung des Klimawandels eingeführt, wobei die EU-Richtlinie über die Gesamteffizienz von Gebäuden von 2010 die größten direkten Auswirkungen auf Immobilien hat. Da jedoch die einzelnen EUMitgliedsstaaten ein gewisses Maß an Freiheit haben zu bestimmen, wie sie die in der Richtlinie festgelegten Ziele erreichen wollen, ist der europäische Regulierungsrahmen alles andere als einheitlich.

Auch wenn die offizielle Position der derzeitigen US-Regierung zu Nachhaltigkeit ungewiss ist, werden sich regulatorische Einflussfaktoren weiter verstärken, meist in Einklang mit dem Bedarf des Marktes. So wurde im April 2015 der Energy Efficiency Improvement Act of 2015 ratifiziert, der den sogenannten „Tenant Star“ einführt. Ziel des „Tenant Stars“ ist es, die Energieeffizienz von Gewerbemietflächen durch staatlich geförderte Zertifizierungen energieeffizienter Mietflächen zu fördern.

Im Raum Asien-Pazifik ist Australien Vorreiter und setzt Standards durch effiziente Zusammenarbeit von Lokalverwaltungen und Branchenverbänden in Organisationen wie dem Green Building Council. China hat kürzlich die Verbesserung der Umwelt zur nationalen Priorität erklärt, doch Chinas Schwerpunkt liegt eher auf dem produzierenden Gewerbe sowie auf Verkehr und Transport als auf der Immobilienwirtschaft.

In anderen asiatischen Märkten (Singapur, Hongkong und Japan) haben die jeweiligen Regierungen langfristige nationale Energiereduktionsziele festgelegt, die auch für die Immobilienbranche gelten. Um diese Ziele zu erreichen, wurden freiwillige Initiativen ins Leben gerufen. Im Laufe der Zeit wurden jedoch zusätzlich verpflichtende Anforderungen eingeführt. In Singapur z. B. müssen sich neue Gebäude nun einer Zertifizierung nach dem „Greenmark“-System unterziehen und eine Reduktion im Energieverbrauch von mindestens 28 % erzielen (Bemessungsgrundlage ist das Jahr 2005). Hongkong hingegen setzt bei Erreichung von Energieeinsparungen auf freiwillige Initiativen und Anreizsysteme. Flächennachfrage und diverse Anreize bei Bauvorschriften führten dazu, dass Projektentwickler zunehmend ihren Fokus auf den Bau energieeffizienter Gebäude legen. Japan hat sich in der Vergangenheit auf freiwillige Maßnahmen verlassen, bewegt sich aber mehr und mehr in Richtung Einführung verpflichtender Anforderungen, um schnellere Fortschritte bei der Erreichung von Nachhaltigkeitszielen zu erzielen.

Vergleich globaler Nachhaltigkeitsstandards

Seit 2012 untersucht der Global Real Estate Transparency Index, ein gemeinsames Projekt von JLL und LaSalle, in einer gesonderten Studie Transparenz im Bereich Nachhaltigkeit. Der Global Real Estate Transparency Index umfasst weltweit 37 Länder. Die Ergebnisse der Studie liefern auf globaler Ebene nützliche Vergleiche, zum Beispiel zur Berücksichtigung von Umweltfaktoren in den jeweiligen Märkten, in denen LaSalle aktiv ist. Die Studie untersucht insbesondere marktspezifische Green-Building-Zertifikate, da internationale Green Building Rating Systeme wie LEED und BREEAM in allen untersuchten Ländern verfügbar sind.

Die große Anzahl an Gebäudezertifizierungssystemen in den entwickelten Ländern stellt einen ersten positiven Schritt dar, doch die Vorreiter im Environmental Sustainability Transparency Index setzen ein breiteres Spektrum an Nachhaltigkeitsinstrumenten ein. Sie haben insbesondere erkannt, dass es notwendig ist, die tatsächliche Energieeffizienz bzw. CO2-Bilanz zu messen, im Gegensatz zu den Ratingsystemen, die auf einer theoretischen Bewertung des Energiebedarfs eines Gebäudes basieren. Eine wachsende Anzahl an Untersuchungen zur „Performancelücke“ zeigt, dass zwischen der durch das Gebäudedesign zu erwartenden Energieeffizienz und der effektiven Energieeffizienz im Betrieb nur ein schwacher Zusammenhang besteht, was den tatsächlichen Wert einiger der am meisten verwendeten Metriken zur Messung von Nachhaltigkeit in Zweifel zieht.

Australien versucht, die Performancelücke durch die NABERS-Ratings zu schließen. NABERS-Ratings basieren auf den Umweltleistungen von Bestandsgebäuden im operativen Betrieb. Auch bei Projektentwicklungen misst NABERS mindestens 12 Monate lang die Ergebnisse des Gebäudebetriebs, bevor das endgültige Rating erfolgt. Die effektive Energieeffizienz hängt stärker vom operativen Gebäudemanagement und Nutzerverhalten ab und weniger von der Qualität des Gebäudedesigns. Eine Verlagerung der Aufmerksamkeit von Theorie und Design auf operative Instrumente, die den realen Energieverbrauch messen, ist notwendig, wenn die Immobilienbranche ihre CO2-Reduktionsziele erreichen möchte.

Weitere hochtransparente Länder in Bezug ihre Nachhaltigkeit sind Frankreich und Großbritannien. Mit BREEAM hat Großbritannien freiwillige Umweltzertifizierungen eingeführt und legt nun mit der Einführung von Minimumanforderungen an Energieeffizienz die Latte eindeutig höher. Ab 2018 wird es nicht mehr zulässig sein, Wohn- oder Gewerbeimmobilien ohne ein Energy Performance Certificate Rating von mindestens „E“ zu vermieten. Frankreich ist das einzige Land, das für die Transformation der Immobilienwirtschaft in eine Branche mit geringer CO2-Bilanz über die nächsten zehn Jahre einen konsequenten Rahmen bietet. Die Einführung der obligatorischen Berichterstattung zur CO2-Bilanz für institutionelle Investoren im Juli 2015 stellt global einen Meilenstein dar. Ferner ist Frankreich das einzige Land der Welt, das „grüne“ Mietvertragsklauseln verbindlich vorschreibt.

Japan erreichte 2016 die Gruppe der „Hochtransparenten“ Länder. Japans verbesserte seine Position durch die Einführung einer Reihe neuer Instrumente: eines neuen Energieeffizienzlabels für den NichtWohnungssektor auf Basis des Verbrauchs primärer Energie, spezifische Leitlinien zu Mietvertragsklauseln und die Einführung von verpflichtenden Mindestenergieeffizienzkriterien bezüglich des Designs gewerblicher Gebäude. Allerdings zeigen die Erfahrungen von LaSalle, dass Japan noch einen langen Weg vor sich hat, bis diese Werkzeuge im täglichen Leben von Immobilieninvestoren und Nutzern Fuß fassen, da Japan trotz seines reifen Immobilienmarktes und seiner langen Tradition Gebäude widerstandsfähig gegenüber Naturkatastrophen zu machen, im Bereich Nachhaltigkeit hinterher hinkt.

Die meisten der weiteren Investmentmärkte, in denen LaSalle aktiv ist, fallen in die Kategorie „Transparent“. In dieser Gruppe sind die meisten Nachhaltigkeitsinstrumente mehr oder weniger weit verbreitet. Das in allen Märkten am wenigsten verbreitete Nachhaltigkeitsinstrument ist nach wie vor ein konsequenter Investitionsperformanceindex, der auf umfangreichen Daten von Gebäuden basiert, die eine bestimmte Nachhaltigkeitsstufe oder ein bestimmtes Nachhaltigkeitsrating erreicht haben. Da entsprechende Performance-Metriken für einzelne Länder fehlen, wenden viele Investoren und Investmentmanager, darunter auch LaSalle, im Rahmen des Portfolio-Benchmarkings die Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) an. 2009 auf Initiative der niederländischen Pensionsfonds APG und PGGM eingeführt, entwickelte sich GRESB schnell zum globalen Branchenstandard zur Bewertung der ESGPerformance von Immobilienportfolios. So hat sich GRESB als wichtiges Instrument für Investoren etabliert, denn die Anwendung der Benchmark hat die Transparenz bei der Auswahl von Investmentvehikeln auf Basis von Umweltstandards deutlich erhöht.

Quelle: LaSalle Investment Management