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Seit dem 21.03.2016 regelt der neu geschaffene Paragraf 34 i der Gewerbeordnung (GewO) die Kreditvermittlung für Wohnimmobilien. Damit setzt der Gesetzgeber die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2014/17 EU) in deutsches Recht um. Bisher war die Kreditvermittlung über den Paragraf 34c GewO geregelt.

Mit dieser neuen Richtlinie soll der Verbraucherschutz erhöht werden. Dies soll durch strengere Anforderungen an die Transparenz und die Qualifikation der Immobiliendarlehensvermittler sowie einer verbesserten Verbraucheraufklärung erreicht werden. Ziel ist die Schaffung eines wettbewerbsintensiveren und effizienteren Binnenmarktes, der sich durch eine einheitliche und verantwortliche Kreditvergabepraxis auszeichnen soll.

Voraussetzungen für die Ausübung der Tätigkeit

• Sachkundeprüfung

Seit der Einführung müssen Immobilien-darlehensvermittler ihre Sachkunde durch eine Prüfung nach § 34i der GewO bei der IHK nachweisen. Die Prüfung besteht aus einem schriftlichen und einem praktischen Teil. Hiermit wird der Nachweis erbracht, über die erforderlichen fachspezifischen Produkt- und Beratungskenntnisse zu verfügen.

Ausnahmen:
Honorar-Immobiliendarlehensvermittler sind von dieser Regelung ausgenommen. Auch die sogenannten „alten Hasen“ brauchen keine Sachkundeprüfung abzulegen. Dazu ist eine seit dem 21.03.2011 lückenlos vorliegende Erlaubnis zur Darlehensvermittlung gem. § 34c GewO notwendig sowie der Nachweis einer ununterbrochenen Beratungs- bzw. Vermittlungstätigkeit seit März 2011.

• Berufshaftpflichtversicherung

Der Abschluss einer Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung ist nun zur Pflicht geworden und erfolgt nicht mehr wie bisher auf freiwilliger Basis.

• Nachweis der Zuverlässigkeit und geordneten Vermögensverhältnisse

Folgende Unterlagen, die nicht älter als drei Monate sein dürfen, müssen bei der IHK vorgelegt werden: Auskunft aus dem Bundeszentralregister, dem Gewerbezentralregister und Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis.

• Registrierung

Zur Ausübung der Tätigkeit ist es außerdem notwendig, sich im Vermittlerregister (www.vermittlerregister.info) registrieren zu lassen.

Auswirkungen in der Praxis

Allein schon das ganze Prozedere, das zur Zulassung der Tätigkeitsausübung notwendig ist, bedeutet für die Darlehensvermittler einen erhöhten Mehr- und Kostenaufwand. Und auch in den  Beratungsgesprächen mit den Kunden machen sich die Auswirkungen der Gesetzesänderung bemerkbar.

Die Kreditsicherheit ist etwas in den Hintergrund gerückt. Dafür ist nun eine genaue Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit erforderlich. Von der ersten bis zur letzten Darlehensrate muss der Darlehensnehmer fähig sein, diese auch bedienen zu können. Ansonsten hat der Kreditgeber ein gesetzliches Kreditvergabeverbot zu beachten.

Vor Vertragsunterzeichnung müssen die erweiterten Aufklärungs- und Dokumentationspflichten seitens des Darlehensvermittlers beachtet werden. Dem Kunden muss genau mitgeteilt werden, welche Unterlagen für die Kreditvergabe einzureichen sind. Dies hat zur Folge, dass der Kunde weit mehr Unterlagen für seinen Kreditantrag einreichen muss als vor Einführung der  Wohnbauimmobilienkreditrichtlinie.

Für Neuverträge beginnt die Widerrufsfrist erst mit dem Erhalt der vertraglichen Widerrufsbelehrung und erlischt spätestens nach einem Jahr und 14 Tagen. Außerdem gibt es mehr Spielraum beim Kündigungsrecht.

Fazit

Wie in den meisten Bereichen gibt es auch hier zwei Seiten der Medaille. Der Verbraucherschutz mag gut gemeint sein. So begrüßt die Verbraucherzentrale Bayern die neue Richtlinie. Es haben sich für den Kunden die Informations- und Beratungspflicht verbessert. Die Darlehensvermittler trifft die neue Richtlinie hart. Sie bedeutet einen erhöhten Verwaltungs-, Beratungs- und Zeitaufwand. Dazu kommen noch die Kosten für Prüfungsvorbereitung, Prüfung, Unterlagen, eventuell neu abzuschließender Haftpflichtversicherung usw.

Außerdem mussten bereits Kreditanträge zum Schutz des Kunden abgelehnt werden, die zuvor problemlos genehmigt worden wären. Was für den Darlehensvermittler einen weiteren finanziellen Nachteil darstellt und für manche Bauherren den Traum der eigenen Immobilie in weite Ferne rücken lässt. Bankenverbände und inzwischen auch Teile der Politik plädieren dafür, die Richtlinie wieder zu entschärfen.

Dieser Artikel wurde im BeteiligungsReport 03-2016 erstveröffentlicht.