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Frankfurt am Main, 7. Juli 2016 – Mit einem Transaktionsvolumen von gut 4,1 Mrd. € erzielen Einzelhandelsimmobilien im ersten Halbjahr 2016 ein durchschnittliches Ergebnis. Zwar fällt der Umsatz 58 % niedriger aus als im Vorjahreszeitraum, allerdings kann dieser nicht als Vergleichsmaßstab herangezogen werden, da über ein Drittel davon auf nur zwei Portfoliodeals (Corio und Kaufhof) entfiel. Ohne Berücksichtigung des außergewöhnlichen Rekordumsatzes 2015 bewegt sich das erste Halbjahr 2016 in etwa auf dem Niveau der vergangenen zehn Jahre. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate.

„Für den deutlichen Rückgang des Resultats gibt es also zwei wesentliche Gründe. Zum einen der gegenüber dem ersten Halbjahr 2015 um knapp 5,14 Mrd. € geringere Portfolioumsatz, zum anderen der Mangel an großvolumigen Core-Objekten, der sich im Retail-Segment genauso bemerkbar macht wie beispielsweise bei Büroinvestments. Das Investoreninteresse und die Nachfrage liegen dagegen weiter auf einem hohen Niveau“, erläutert Piotr Bienkowski, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Auch die Big-Six-Standorte (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München), die im Vorjahr von den Portfoliotransaktionen ebenfalls stark profitiert hatten, folgen aktuell dem bundesweiten Trend. Mit einem Umsatzvolumen von 1,23 Mrd. € liegt das Ergebnis 59 % unter dem Vorjahreswert. Auch hier wirkt sich darüber hinaus das nicht ausreichende Angebot im großvolumigen Segment limitierend auf das Resultat aus. Den höchsten Umsatz verzeichnete München mit 413 Mio. € (-16 %), gefolgt von Hamburg mit 317 Mio. €. Die Hansestadt konnte damit als einziger Standort das Ergebnis steigern (+63 %). In Berlin beläuft sich der Rückgang aufgrund des herausragenden Vorjahresumsatzes auf 76 %, trotzdem wurden hier noch 292 Mio. € umgesetzt. Die weiteren Ränge belegen Düsseldorf mit 84 Mio. € (-80 %), Frankfurt mit 44 Mio. € (-85 %) sowie Köln mit 26 Mio. € (-93 %).

Fach- und Supermärkte mit höchstem Umsatzanteil

Weiter an der Spitze stehen Fach- und Supermärkte, die für knapp 46 % des Transaktionsvolumens verantwortlich sind. Mit weitem Abstand auf Platz zwei folgen Shopping Center mit 21,5 %, die sich damit knapp vor Geschäftshäusern mit 19 % platzieren. Deutlich niedriger als im Vorjahreszeitraum fällt der Anteil von Kaufhäusern (knapp 14 %) aus, der letztes Jahr durch den Verkauf der Kaufhof-Warenhäuser vergleichsweise hoch war. In allen Assetklassen wurde absolut betrachtet spürbar weniger investiert. Diese Entwicklung ist allerdings angebotsindiziert und nicht auf veränderte Investmentstrategien oder geringeres Investoreninteresse zurückzuführen.

Spezialfonds waren im ersten Halbjahr die wichtigste Käufergruppe und tragen knapp 27 % zum Gesamtumsatz bei. Ihr Investitionsfokus lag dabei eindeutig im Segment der Fach- und Supermärkte, mit denen sich höhere Renditen realisieren lassen als mit Shopping Centern oder Geschäftshäusern. Auf Rang zwei finden sich Investment Manager mit gut 15 %. Zweistellige Umsatzanteile weisen darüber hinaus noch Pensionskassen mit rund 12 % sowie Equity/Real Estate Funds mit knapp 11 % auf. Größere Beiträge leisten außerdem Immobilien AGs und private Anleger mit jeweils etwa 7 % sowie geschlossene Fonds mit 6 %. Der Anteil ausländischer Anleger hat sich gegenüber dem Vorjahreszeitraum verringert und liegt aktuell bei 28 %, wobei er im Portfoliosegment mit 41 % fast doppelt so hoch ausfällt wie bei Einzeltransaktionen.

Spitzenrenditen geben weiter nach

Das zu geringe Angebot und der große Wettbewerbsdruck unter den Investoren drückt sich in weiter gesunkenen Renditen aus. Die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser in den besten Einkaufsstraßen haben im Durchschnitt der Big-Six-Standorte im zweiten Quartal noch einmal um acht Basispunkte nachgegeben. Teuerster Standort bleibt München mit 3,30 % und deutlichem Abstand vor den beiden zweitplatzierten Berlin und Hamburg mit 3,60 %. Den vierten Rang belegt Köln mit 3,70 % gefolgt von Frankfurt und Düsseldorf mit jeweils 3,75 %. Gerade im Highstreet-Segment sind jedoch Käufer bereit, für absolute Trophy-Immobilien vereinzelt auch höhere Preise zu akzeptieren.

Die Yield Compression ist aber nicht auf hochwertige Geschäftshäuser begrenzt, auch in den übrigen Marktsegmenten haben die Spitzenrenditen teilweise noch nachgegeben. Während sie für Shopping Center auf dem bereits Ende 2015 erreichten Niveau von 4,10 % verharren, haben sie bei erfolgreichen Fachmarktzentren an Top-Standorten noch einmal um zehn Basispunkte auf 5,20 % nachgegeben. Gleiches gilt frei stehende Fach- und Supermärkte, bei denen aktuell 5,60 % anzusetzen sind.

Guter Umsatz zu erwarten

„Obwohl das Transaktionsvolumen bisher vergleichsweise moderat ausfiel, bleibt der Nachfrage- und Anlagedruck hoch. Da gerade das Investitionsvolumen im Einzelhandelssegment immer wieder stark durch große Portfolioverkäufe bestimmt wird, ist ein deutliches Anziehen des Umsatzes in einem der folgenden Quartale möglich. Hierfür spricht auch, dass sich aktuell einige große Pakete in der Vermarktung befinden, die das Investitionsvolumen deutlich erhöhen werden. Vor diesem Hintergrund gehen wir auch im weiteren Jahresverlauf von einem lebhaften Marktgeschehen aus und erwarten einen sehr guten Investmentumsatz. Wie hoch er letztendlich ausfällt, hängt jedoch in erster Linie vom insgesamt vorhandenen Angebot ab“, sagt Piotr Bienkowski.

Quelle: BNP Paribas Real Estate Holding GmbH