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Frankfurt, 08. April 2016 – Das Fusionsfieber auf dem gewerblichen Wohninvestmentmarkt hat sich erst einmal gelegt. Der Zusammenschluss von Vonovia und Deutsche Wohnen ist  – zunächst – vom Tisch. Das hat Folgen nicht nur für die beiden größten Bestandshalter, sondern auch für die Statistiken der Researcher.

Mit 2,1 Milliarden Euro und 21.600 Wohnungen ist im ersten Quartal über ein Viertel weniger an Kapital geflossen als im Vergleichszeitraum des Vorjahres – und dies auch nur ohne Einberechnung des Gagfah-Deals Anfang 2015 mit  allein 8 Milliarden Euro. Inklusive dieser Mega-Transaktion ist ein Rückgang von 80 Prozent zu verbuchen.  Diese Zahlen relativieren sich dann im 5-Jahreschnitt, der bei 2,7 Milliarden Euro (ohne Gagfah, bei 4,3 Milliarden Euro mit Gagfah) liegt. Zahlenspielerei – allerdings wird dadurch nachvollziehbar, warum von einem „lebhaften Handel“ gesprochen werden kann. Denn der ist durchaus da, wenn man den auffälligen Anstieg von Transaktionen in einer Größenordnung von jeweils unter 100 Millionen Euro  dagegenhält, mit insgesamt 1,7 Milliarden Euro. Hier legte die Anzahl um 30 Prozent zu, 36 Prozent sind es beim damit  gehandelten Volumen auf 1,7 Milliarden Euro. „Die Zahlen machen deutlich, dass Megafusionen momentan nicht im Fokus stehen. Die bereits am Jahresende angekündigten kleineren Bereinigungsverkäufe bestimmen zum Jahresanfang das Transaktionsgeschehen“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Zwei Drittel des Gesamtvolumens würden auf Verkäufe unter 800 Wohnungen entfallen. Nicht einmal zehn Transaktionen kämen auf mehr Einheiten.

Die Top 5 Transaktionen summierten sich im ersten Quartal auf ein Kaufpreisvolumen von lediglich insgesamt ca. 530 Millionen Euro, darunter der  mit 165 Millionen Euro größte Verkauf einer Wohngesellschaft an einen französischen institutionellen Investor. Die nach Einheiten größte Transaktion war der Verkauf  von 2.700 Wohnungen durch Corestate an einen internationalen opportunistischen Investor. Der britische Bestandshalter Grainger, Vonovia und  Deutsche Wohnen trennten sich von Wohneinheiten in  Größenordnungen von hohen  zweistelligen und niedrigen dreistelligen Millionenbeträgen. Spezialfonds, als größte Käufer von Projektentwicklungen und auch von Studentenwohnheimen, bauten netto etwa 280 Millionen Euro an Wohnimmobilienvermögen auf.

Der Anteil  ausländischer Käufer stieg auf etwa 30 Prozent, auf  Verkäuferseite sogar auf mehr als 40 Prozent des Transaktionsvolumens. „Hier nehmen die Akteure die gestiegenen Preise mit, das gilt insbesondere in den Metropolen“, so Scheunemann. So stiegen die durchschnittlichen Kaufpreise für gewerblich gehandelte Wohnungen und Wohnportfolios auf fast 100.000 Euro/Wohnung. Noch vor fünf Jahren lag dieser Preis bei unter 60.000 Euro/Wohnung.

Traditionell ist auf regionaler Ebene Berlin der Hauptumschlagplatz für Wohnimmobilien. Etwa ein Viertel der bundesweit erzielten Transaktionssumme wurde in der Bundeshauptstadt umgesetzt. Auf den Plätzen folgen Hamburg (205 Millionen Euro) und München (180 Millionen Euro).

Dr. Konstantin Kortmann, bei JLL Head of Residential Investment, abschließend: „Im laufenden Jahr bleiben Wohnprodukte mit höherer Verzinsung stark nachgefragt, auch wenn diese Produkte knapper werden. Wir werden Ausweichbewegungen  in bisherige B- und C-Städte aufgrund der gestiegenen Kaufpreise für das klassische Wohnprodukt in den Metropolen bzw. in Nischenprodukte wie beispielsweise Studentenwohnheime sehen, die eine attraktivere Verzinsung versprechen. Bereits 2015 haben  wir ein Transaktionsvolumen für Studentenwohnheime von rund 525 Millionen Euro registriert. Wir gehen davon aus, dass sich dieses Volumen im laufenden Jahr noch einmal erhöhen wird. Es ist nicht unwahrscheinlich, dass Fusionen mit oder innerhalb der Verfolgergruppe der börsennotierten Gesellschaften,  auch die weitere Konsolidierung und Optimierung der Wohnungsbestände der großen Bestandshalter maßgebliche Treiber des weiteren Transaktionsgeschehens in Deutschland sein werden. Ein Transaktionsvolumen von ca. 13-15 Milliarden Euro bis Ende des Jahres scheint insofern erreichbar. Im besten Fall würde der Fünfjahresschnitt von 14,2 Milliarden Euro wieder überboten.“

Quelle: JLL