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Frankfurt am Main, 7. Januar 2016Im Jahr 2015 wurden an den acht wichtigsten deutschen Standorten Berlin, Düsseldorf, Essen, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig und München rund 3,49 Millionen Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Damit liegt das Ergebnis um gut 20 Prozent über dem Vorjahresniveau. Dies ergibt die Analyse von BNP Paribas Real Estate. Die wichtigsten Ergebnisse im Überblick:

  • Büroflächenumsatz legt gegenüber dem Vorjahr um gut 20 % zu.
  • Positive Entwicklung an allen Standorten
  • Leerstandsabbau hält nicht nur an, sondern hat sich leicht beschleunigt.
  • Spitzenmieten ziehen in mehreren Städten an.
  • Insgesamt gute Perspektiven auch für 2016

„Verantwortlich für dieses sehr gute Resultat ist vor allem das außergewöhnlich starke Schlussquartal, in dem ein Flächenumsatz von 1,08 Mio. m² registriert wurde. Ein noch besseres Quartalsergebnis wurde nur von Oktober bis Dezember 2006 erreicht. Großverträge über 5.000 m², die im vergangenen Jahr noch stark unterrepräsentiert waren, kommen aktuell mit gut 29 % wieder auf einen Anteil, der in etwa dem langjährigen Durchschnitt entspricht. Auch diese Entwicklung hat zum deutlichen Umsatzanstieg beigetragen. Bemerkenswert ist, dass auf größere Abschlüsse an allen wichtigen Standorten ähnliche Anteile entfallen, was dafür spricht, dass Großunternehmen auf den Büromärkten tendenziell wieder aktiver werden. Dies kann auch als Indiz dafür interpretiert werden, dass sie sowohl die konjunkturelle Lage als auch die weiteren gesamtwirtschaftlichen Aussichten insgesamt positiv einschätzen“, erläutert Marcus Zorn, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland.

Die erfreuliche Umsatzentwicklung resultiert nicht aus Sondereinflüssen an einzelnen Standorten, sondern war in allen Städten zu beobachten, wenn auch unterschiedlich stark ausgeprägt. An die Spitze gesetzt hat sich Berlin, wo mit 814.000 m² das mit Abstand beste Ergebnis aller Zeiten erzielt und der Vorjahreswert um knapp 34 % übertroffen wurde. Auf Platz zwei folgt München mit 741.000 m² (+24 %) und muss somit der Hauptstadt bereits zum zweiten Mal die Position als umsatzstärkste Metropole überlassen. Relativ moderat fiel dagegen der Anstieg in Hamburg aus (+3 %), wo mit 529.000 m² im langjährigen Vergleich aber trotzdem ein gutes Resultat erreicht wurde. Den höchsten Zuwachs verzeichnete allerdings Düsseldorf mit gut 39 % und einem Umsatz von 453.000 m². Lediglich 2007 wurden in der Rheinmetropole noch mehr Büros angemietet. Knapp dahinter folgt Frankfurt, wo 438.000 m² umgesetzt wurden, was einem Anstieg um knapp 7 % entspricht. Ein im längerfristigen Vergleich überdurchschnittliches Ergebnis erzielte auch Köln mit 281.000 m² (+17 %). Das beste Resultat der vergangenen sieben Jahre kann Essen aufweisen, wo der Vorjahresumsatz um fast 29 % auf 130.000 m² gesteigert wurde. Nahezu auf Vorjahresniveau bewegte sich dagegen der Leipziger Markt (+1%), wo 103.000 m² registriert wurden, was aber durchaus als gutes bis sehr gutes Resultat anzusehen ist.

Leerstandsabbau hält an

Über alle Standorte betrachtet reduzierte sich der Leerstand um gut 10 % auf 6,2 Mio. m². Damit hat sich der Abbau im zurückliegenden Jahr noch einmal beschleunigt. Mit dazu beigetragen hat auch die Anmietung von teilweise nur schwer zu vermarktenden Büroflächen, die von Kommunen zur Unterbringung von Flüchtlingen angemietet oder gekauft wurden. In den betrachteten Städten wurde der Leerstand hierdurch um gut 200.000 m² verringert, was einem Anteil von knapp 30 % an der Gesamtreduzierung entspricht. Wie beim insgesamt verfügbaren Angebot weisen München (-27 %) und Essen (-15,5 %) die stärksten Leerstandsrückgänge auf. Deutlich gesunken ist er auch in Berlin (-10 %) und Leipzig (-8 %). In allen übrigen Städten hat sich das Leerstandvolumen in einer Größenordnung von 2 bis 6 % reduziert.

Insbesondere in Berlin und München, wo die Leerstandsraten nur noch knapp über 4 % liegen, im Münchener Stadtgebiet sogar nur noch bei gut 3 %, verknappt sich das Angebot an modernen und nachgefragten Flächen zusehends. Vor dem Hintergrund der nach wie vor moderaten Projektpipeline wird sich daran auch in diesem Jahr wenig ändern. Dies birgt einerseits die Gefahr, dass nicht mehr alle Gesuche umgesetzt werden können und so der Flächenumsatz begrenzt wird, andererseits wird sich dies vermutlich in stärker steigenden Mieten widerspiegeln.

Spitzenmieten an einigen Standorten gestiegen

Im Durchschnitt aller Standorte haben die Spitzenmieten 2015 um gut 2 % angezogen. In den einzelnen Städten waren entweder stabile oder steigende Höchstmieten zu beobachten. Gesunkene Werte wurden dagegen an keinem Standort registriert. Die dynamische Marktentwicklung Berlins spiegelt sich auch in einer um knapp 9 % auf 25 €/m² gestiegenen Spitzenmiete wider, wobei sich der positive Trend in spürbar höheren Durchschnittsmieten noch stärker niederschlägt. Höhere Top-Mieten konnten darüber hinaus auch noch in Leipzig (+4 %, 13 €/m²), München (+3 %, 35,50 €/m²) sowie in Hamburg (+2 %, 25,50 €/m²) festgestellt werden. An den übrigen Standorten, Düsseldorf (26 €/m²), Köln (21 €/m²) und Essen (14 €/m²), wurde das Niveau aus dem Vorjahr gehalten. Gleiches gilt für Frankfurt mit 38 €/m², wobei die Bankenmetropole ihre Führungsposition bei den Mietpreisniveaus weiterhin souverän verteidigt.

Büromärkte 2016: Stabile bis leicht positive Entwicklung

„Die Perspektiven für die deutschen Büromärkte stellen sich insgesamt recht günstig dar. Mit einem prognostizierten BIP-Wachstum von um die 2 % und einer weiter zunehmenden Beschäftigung sind die Aussichten für die wesentlichen Eckpfeiler der Nachfrage positiv. Die gleichzeitig zu erwartende leichte Zunahme der Arbeitslosigkeit ist dabei ausschließlich auf das steigende Arbeitskräfteangebot im Zusammenhang mit der Flüchtlingssituation zurückzuführen. Gleichzeitig sind durch den Bevölkerungsanstieg aber stimulierende Impulse für die Konjunktur wahrscheinlich, von denen die Büromärkte zumindest am Rande profitieren sollten. Auch wichtige Stimmungsindikatoren, wie der Ifo- und ZEW-Index, die sich im letzten Quartal 2015 tendenziell erholt haben, deuten darauf hin, dass die Unternehmen insgesamt optimistisch ins Jahr 2016 blicken. Gestützt werden sollte die Konjunktur außerdem durch die sehr niedrigen Ölpreise sowie einen weiterhin schwachen Euro. Nur schwer zu kalkulieren sind dagegen externe Einflüsse aufgrund der globalen Krisenherde sowie der Entwicklung der Weltwirtschaft. Solange es keinen externen Schock gibt, sollten die Auswirkungen auf die deutsche Wirtschaft aber beherrschbar sein“, fasst Marcus Zorn abschließend zusammen. Vor dem Hintergrund dieser Ausgangssituation lassen sich die Perspektiven wie folgt zusammenfassen:

  • Im Zusammenhang mit den skizzierten konjunkturellen Aussichten deutet alles darauf hin, dass sich die Büromärkte 2016 tendenziell stabil oder etwas besser entwickeln werden als 2015, sodass eine leichte Umsatzsteigerung nicht auszuschließen ist.
  • Die Leerstände sollten aufgrund der guten Nachfrage, trotz anziehender Bautätigkeit, weiter leicht sinken. Auch der zusätzliche Bedarf der Städte an Flächen für Flüchtlingsunterkünfte wird hierzu, gerade im Segment älterer, schwer zu vermarktender Leerstände, in gewissem Umfang beitragen.
  • Die zu erwartende gute Nachfrage bei gleichzeitig begrenztem Neubauangebot wird sich an mehreren Standorten sowohl in steigenden Spitzen- als auch Durchschnittsmieten niederschlagen. Dies gilt besonders für Berlin, wo die Kombination aus dynamischer Nachfrageentwicklung, weiter sinkenden Leerständen und begrenzter Neubauaktivität die Mietpreisentwicklung voraussichtlich beschleunigen wird.Quelle: BNP Paribas