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FRANKFURT, 24. September 2015 – Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI)* ist im dritten Quartal 2015 um 23,5 auf 6,2 Punkte zurückgegangen und erreicht damit den niedrigsten Stand seit Ende 2012.

Die deutliche Veränderung gegenüber dem Vorquartal basiert sowohl auf der weniger günstigen Beurteilung der Finanzierungssituation (vergangene sechs Monate) als auch auf dem nicht mehr ungetrübten Optimismus der befragten Experten bei den Finanzierungserwartungen (kommende sechs Monate). Allerdings: eine deutliche Mehrheit stuft Lage und Erwartungen als „nicht verändert“ ein. „Die seit dem zweiten Quartal rückläufigen Salden deuten auf eine Stabilisierung des Umfelds auf gutem Niveau hin“, so Markus Kreuter, bei JLL Team Leader Debt Advisoy Germany. Der Raum für Verbesserungen sei zurzeit eher eng. Und Dr. Oliver Lerbs, Ökonom am Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung (ZEW), verweist auf die Rahmenbedingungen: „Die konjunkturelle Verlangsamung großer Volkswirtschaften wie China, Russland und Brasilien wirkt bremsend auf die Weltkonjunktur. Dies könnte insbesondere für exportorientierte Volkswirtschaften wie Deutschland eine Dämpfung nach sich ziehen.“ „Hinzu kommt eine erhöhte Nervosität an den Finanzmärkten“, so Helge Scheunemann, bei JLL Head of Research Germany. Und weiter: „Unsicherheiten über die weitere Zinsentwicklung äußern sich in stärkeren Ausschlägen am Anleihe- und Aktienmarkt. Ganz zu schweigen von den geopolitischen Entwicklungen, die in ihrer Auswirkung noch gar nicht zu fassen sind.“

Rückgang bei allen Nutzungsarten – Erwartungen für Logistikimmobilien aber noch mit positivem Saldo

Die Abkühlung gegenüber dem Vorquartal zeigt sich in allen vier Nutzungsarten – sowohl bei der Einschätzung der Finanzierungssituation als auch der -erwartung. Sie ergibt sich aus einer Verschiebung der Expertenmeinungen hin zu einem als unverändert bzw. verschlechtert beurteilten Finanzierungsumfeld (vergangene sechs Monate/kommende sechs Monate). Die Rückgänge bewegen sich für alle Nutzungsarten, mit Ausnahme von Logistik, im zweistelligen Bereich. Im Ergebnis gehen die Mittelwerte aus Lage- und Erwartungseinschätzung für alle Immobiliensegmente zurück und liegen nun nahe der Nulllinie. Während sich die entsprechenden Salden für die Finanzierungssituation aber nach wie vor im positiven Bereich bewegen, sind die Salden bei der Finanzierungserwartung ins Negative gerutscht – außer für Logistikimmobilien. Für diese gehen weniger Experten als noch im Vorquartal von einer Verschlechterung aus (- 4,6 Prozentpunkte) – der Saldo bleibt damit positiv. „Aufgrund des Wettbewerbsdrucks bei Büro-, Einzelhandels- und Wohnimmobilienfinanzierungen versprechen Finanzierungen von Logistikimmobilien im Vergleich attraktivere Geschäftsmöglichkeiten für Finanzierungsgeber “, kommentiert Kreuter.

Heterogene Refinanzierungsmärkte

Auch bei der Beurteilung der Refinanzierungsinstrumente zeigen sich gegenüber dem Vorquartal deutliche Einbußen, die in der Rückschau allerdings unter dem Strich nur bei „Einlagen“ für ein Minus sorgen (auf -7,5 % Punkte). Pfandbriefe, unbesicherte Schuldverschreibungen, vor allem aber Mortgage Backed Securities bewegen sich sowohl bei der Einschätzung der vergangenen als auch bei den Erwartungen für die kommenden sechs Monate nach wie vor im positiven Bereich. Immobilienaktien kommen beim Blick voraus schlechter weg als noch Mitte des Jahres. Mit Blick auf die nahe Zukunft erwartet die Mehrzahl der Umfrageteilnehmer (68,6 bis 94,9 Prozent) keine Veränderung bei der Refinanzierung über die gängigen Refinanzierungsinstrumente. „Interessant ist die rückschauend wie vorausblickend positive Einschätzung der MBS als Refinanzierungsvehikel. Dies überrascht angesichts der nominalen Zinscoupons der Senior-Tranchen, die im Niedrigzinsumfeld in einigen Fällen die Mindestanforderungen institutioneller Anleger unterschreiten“, so Kreuter.

Institute bewerten mögliche makroprudenzielle Maßnahmen

In Abstimmung mit der EZB und nationalen Aufsichtsbehörden erwägt die Bundesbank derzeit makroprudenzielle Maßnahmen zur Erhöhung der Systemstabilität im Kreditsektor. Aufgrund ihrer hohen gesamtwirtschaftlichen Bedeutung soll dabei insbesondere auch die gewerbliche Immobilienfinanzierung eingebunden werden. In der aktuellen Sonderfrage sollten sich die Finanzierungsexperten zu möglichen Maßnahmen äußern und einschätzen, ob und inwieweit diese die Anreize zu einer übermäßigen Risikoaufnahme bei der gewerblichen Immobilienfinanzierung einzudämmen vermögen. Am ehesten als geeignet werten die Experten Maßnahmen zur (dynamischen) Limitierung von Loan-to-Value Ratios sowie prozyklisch schwankende Anforderungen an die Eigenkapitalhinterlegung von Krediten. Diese Maßnahmen werden von 48% bzw. 43 % der Umfrageteilnehmer als geeignet betrachtet. Das Thema makroprudenzielle Regulierung wird in der Mehrzahl der Institute bereits diskutiert, allerdings bezeichnet nur ein knappes Viertel der Teilnehmer diese Diskussion als intensiv oder sehr intensiv. „Das zeigt, dass die Sensibilität für makroprudenzielle Maßnahmen mehrheitlich noch ausbaufähig ist“, so Kreuter.

Quelle: JLL