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Berlin, 14.04.2015 – Die Ausgaben für Instandhaltung und Modernisierung der 20 größten deutschen Wohnungsunternehmen sind in den vergangenen fünf Jahren deutlich gestiegen. Der Hauptgrund: Investitionen in den Bestand bieten derzeit attraktivere Renditen als Portfolio-Zukäufe.

Die 20 größten deutschen Wohnungsunternehmen investierten im Jahr 2009 im Durchschnitt 15,43 Euro pro Quadratmeter für Instandhaltung und Modernisierung. Im vergangenen Jahr waren es 18,90 Euro. Das entspricht einem Anstieg von 22 Prozent in fünf Jahren. Scope Ratings rechnet mit einer weiteren Zunahme in den kommenden beiden Jahren auf knapp 20,00 Euro pro Quadratmeter.

Ein wesentlicher Treiber dieser Entwicklung ist das von der Geldpolitik der EZB (und anderer Notenbanken) verursachte Niedrigzinsniveau. Es treibt Investoren in alternative Assetklassen wie Immobilien. Der deutsche Wohnimmobilienmarkt steht aufgrund seiner Stabilität besonders im Fokus.

Die Folge der großen Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien sind steigende Kaufpreise und damit sinkende Ankaufsrenditen: Im Jahr 2009 betrugen die Spitzenanfangsrenditen für Portfoliokäufe auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt 5,1 Prozent. Fünf Jahre später liegen sie nur noch bei durchschnittlich 4,3 Prozent.

Anders die Anfangsrenditen für Investitionen in das eigene Portfolio: Für die 20 größten deutschen Wohnungsunternehmen betrugen sie nach Berechnungen von Scope 2009 im Durchschnitt 3,7 Prozent, 2014 waren es bis zu 5,3 Prozent – und damit 100 Basispunkte über den durchschnittlichen Ankaufsrenditen bei Portfoliozukäufen.

Der signifikante Anstieg der Renditen für Bestandsinvestitionen ist vor allem auf den steigenden Anteil an Modernisierungs- im Vergleich zu Instandhaltungsmaßnahmen zurückzuführen: Während von den Investitionen in den Bestand der 20 größten deutschen Wohnungsunternehmen 2009 zwei Drittel auf Instandhaltungs- und ein Drittel auf Modernisierungsmaßnahmen entfielen, liegt dieses Verhältnis 2014 bei 55 zu 45 Prozent.

Wohnungseigentümer können in Deutschland 11 Prozent der Modernisierungsinvestitionen auf die jährliche Miete umlegen. Es gibt auch keine Kappungsgrenze für Mietsteigerungen aufgrund Modernisierung. Modernisierungsinvestitionen erhöhen damit nachhaltig die Ertragskraft von Wohnungsunternehmen.

Für Instandhaltungsaufwendungen gilt dies hingegen nicht. Sie können nicht auf den Mieter umgelegt, sondern müssen vom Eigentümer getragen werden. Daher gilt: Je höher der Anteil der Modernisierungs- im Vergleich zu Instandhaltungsmaßnahmen, desto höher die Rendite auf Investitionen in den eigenen Bestand.

Quelle: Scope Ratings AG